اختيار مقاول البناء في المغرب: كيف تتحقق منه، كيف تقارن العروض، وما الذي تكتبه في العقد

بقلم Yassine AT-TARASSI, مهندس معماري · آخر تحديث: 27/10/2026 · المصادر والمراجع (3)

«لقيت واحد المعلم كيقول ليا نبني ليك الدار ب… للمتر»: هكذا تبدأ أغلب المشاكل. هذا الدليل يعطيك طريقة عملية لاختيار من سيبني دارك: ما الذي تطلبه منه، كيف تقرأ عرضه، ما الذي يجب أن يكون مكتوبا، وكيف تؤدي دون أن تسبق الورش.

قبل أن تتصل بأي مقاول: حضّر ملفا واحدا للجميع

إذا طلبت من كل مقاول أن «يعطيك ثمن الدار»، ستحصل على ثلاثة مشاريع مختلفة لا يمكن مقارنتها. اطلب الأثمان على نفس ملف الاستشارة الذي يعده المهندس المعماري ومكتب الدراسات:

• تصاميم التنفيذ وتصاميم الخرسانة المسلحة؛
• وصف الأشغال (المواد، الأصناف، السمك)؛
• جدول الكميات (bordereau des quantités): كل بند بوحدته وكميته، والمقاول يملأ الثمن الأحادي فقط.

بدون أساس مشترك، الفوارق تعود للظهور أثناء الورش على شكل «زيادات». شكل التقدير الجاد مشروح في نموذج تقدير بناء منزل.

كيف تتحقق من المقاولة؟

على CITURBAREA، لا يتم تبادل أي أرقام هاتف أو عناوين بين صاحب المشروع والمقاولات: الطلبات والعروض والرسائل تمر عبر المنصة، ويمكنك معرفة الهوية القانونية للمقاولة (الاسم، السجل التجاري، ICE) قبل الالتزام.

مقاولة عامة أم طاشرون؟

الطاشرون (tâcheron) الذي يسعّر اليد العاملة فقط لا يقارن بمقاولة توفر كل شيء. في محاكي CITURBAREA، لمنزل R+1 من 150 م² بتشطيب متوسط في القنيطرة:

الفرق المحسوب نحو 29 %. مع المقاولة العامة، يشمل الثمن مصاريف الورش والمصاريف العامة والطوارئ والهامش، وتخضع الفاتورة كلها للضريبة على القيمة المضافة؛ مع الطاشرون تشتري المواد بنفسك بثمن السوق (مرجع الأثمان في أثمان مواد البناء). لكن الفرق ليس ربحا صافيا: كل مخاطر التنظيم تنتقل إليك. ويبقى الحل المتوسط شائعا: مقاولة للأشغال الكبرى، وحرفيون للتشطيبات تحت تتبع المهندس.

كيف تقارن ثلاثة عروض؟

1. نفس الكميات: إذا غيّر مقاول الكميات، فهو يسعّر مشروعا آخر.
2. حوّل كل شيء إلى دون الضريبة، ثم طبّق الضريبة على القيمة المضافة بنفسك.
3. قارن حصة بحصة، ثم سطرا بسطر: الأساسات، الهيكل، البناء، العزل المائي، الكهرباء، الترصيص…
4. ابحث عن الحصة الغائبة: التقدير الأرخص بكثير يخفي غالبا حصة منسية (العزل المائي، التطهير الخارجي، التيارات الضعيفة) أو كميات مخفضة.
5. حدد الأثمان الأحادية الشاذة: الفوارق الكبيرة مقارنة بمرجع محاكي CITURBAREA أو بمتوسط العروض تحتاج تبريرا مكتوبا.

المهندس المعماري يحلل العروض ويشير إلى الفوارق: هذا جزء من مهمة طلب العروض (انظر مهمة المهندس المعماري).

ما الذي يجب أن يكون مكتوبا في عقد المقاولة؟

• الثمن: إجمالي وجزافي، أو حسب جدول الأثمان مع الكميات المنجزة فعلا.
• الآجال وتاريخ البدء، وغرامات التأخير.
• احترام التصاميم المرخصة وتصاميم الخرسانة المسلحة، مع مراقبة قبل كل صب.
• جدولة الأداء حسب مراحل منجزة ومعاينة (انظر الجدول أسفله).
• الاقتطاع الضماني (retenue de garantie) إلى غاية التسلم النهائي.
• الأشغال الإضافية: كل زيادة بملحق (avenant) مكتوب ومسعّر قبل التنفيذ.
• التسلم: محضر مكتوب، لائحة التحفظات، أجل رفعها.
• المسؤولية العشرية عن متانة البناء (الفصل 769 من قانون الالتزامات والعقود؛ لم نراجع هذا النص في مرجعنا التنظيمي: تأكد من الصيغة الجاري بها العمل).

كيف تؤدي دون أن تسبق الورش؟

القاعدة: تؤدي ما تمت معاينته، لا ما وُعدت به. مثال لجدولة مرتبطة بالمراحل (للتوضيح، تحدد في العقد):

للتوضيح، الأشغال الكبرى تمثل نحو 53 % من كلفة الأشغال في المحاكي، والتشطيبات نحو 46 %. أما مبلغ التسبيق ونسبة الاقتطاع الضماني، فهي من العرف الجاري في الصفقات الخاصة وتحدد في العقد: لا يوجد نص يفرض نسبة معينة في صفقة بين خواص. وكمرجع فقط، ينص دفتر الشروط الإدارية العامة المطبق على صفقات الأشغال العمومية (CCAG-T، المرسوم 2.14.394، المادة 64) على اقتطاع عُشر كل دفعة كضمان، يتوقف عن الارتفاع عندما يبلغ 7 % من المبلغ الأصلي للصفقة، ويُرجع بعد التسلم النهائي. هذا النص يخص الصفقات العمومية، ولا يطبق على عقدك الخاص إلا إذا نص العقد صراحة على الإحالة إليه. على CITURBAREA: تُتتبَّع الأداءات على المنصة: يصادق الزبون على الكشوف والفواتير قبل الأداء.

علامات الخطر

• ثمن إجمالي «للمتر» دون أي كمية.
• طلب تسبيق كبير، أو أداءات نقدا دون وصل.
• عدم ذكر صنف الخرسانة أو نوع الأساس أو سمك البلاطة.
• حصص غائبة: العزل المائي، التطهير الخارجي، التيارات الضعيفة، الأسقف المعلقة.
• تقدير أقل من الآخرين بكثير دون تفسير مكتوب.
• مقاولة بدون ICE ولا عنوان يمكن التحقق منه، وترفض العقد المكتوب.
• اقتراح «نزيدو طابق، ما غاديش يبان»: التغيير غير المرخص يعرضك أنت للعقوبات (مخالفات التعمير).

تتبع الورش بعد التوقيع

التتبع من طرف المهندس المعماري (زيارات، محاضر، مصادقة على الكشوفات، تسلم مع رفع التحفظات) يحمي ميزانيتك والجودة. ومع مهمة قيادة وتنسيق الورش (OPC)، يبرمج المهندس الأشغال أيضا، وينسق بين المقاولات، ويراقب كل كشف قبل الأداء: تبقى أنت صاحب المشروع، توقع العقود وتصادق على كل كشف. مكتب Arc Bati Architecture (مهندس معماري مسجل في الهيئة، القنيطرة)، المعروض على CITURBAREA، يقوم بهذا التتبع مع تقارير منتظمة، بما في ذلك عن بعد لمغاربة العالم. مراحل المشروع كاملة في مراحل بناء منزل، والأثمان في ثمن بناء منزل للمتر المربع.

الأسئلة الشائعة