رخصة البناء في العالم القروي (المجال القروي) بالمغرب: الشروط، الثمن، القانون والعقوبات

بقلم , مهندس معماري · آخر تحديث: · المصادر والمراجع (10)

الخلاصة: في المجال القروي بالمغرب غير المغطى بوثيقة تعمير، تسلم رخصة البناء إذا كانت القطعة هكتارا على الأقل، والمساحة المبنية لا تتعدى 1/50 منها و800 م²، والعلو 8,50 م (المرسوم 2.92.832، المادة 34)، مع استثناء ممكن بعد رأي لجنة (المادة 35). المساكن ذات الطابع القروي في الجماعات القروية معفاة من الرسم على عمليات البناء (القانون 47.06، المادة 52)، والبناء بدون رخصة يعاقب بغرامة من 10 000 إلى 100 000 درهم مع الهدم (القانون 12.90 كما غيره القانون 66.12). تم التحقق من النصوص في 27/10/2026. (آخر تحديث: 27/10/2026, 10 مصادر رسمية أدناه.)

هذا الدليل يلخص ما تقوله النصوص الرسمية عن البناء خارج المدن: الشروط، الثمن والرسوم، القانون المطبق، العقوبات والمدة، مع رقم المادة لكل قاعدة (تم التحقق في 27/10/2026). وقبل أي خطوة، يمكنك تقدير كلفة البناء مجانا.

باختصار: في العالم القروي غير المغطى بوثيقة تعمير، القاعدة العامة هي: قطعة لا تقل عن هكتار واحد، ومساحة مبنية على الأرض لا تتعدى 1/50 من القطعة وفي جميع الأحوال 800 م²، وعلو أقصى 8,50 م، مع تراجع 10 أمتار عن الطريق العمومية و5 أمتار عن الجيران. يمكن للجنة خاصة أن تمنح استثناء من شرط الهكتار إذا كان التقسيم العقاري للمنطقة لا يسمح به، ودورية مشتركة صدرت في 28 أبريل 2023 دعت إلى المرونة وتحديد مدارات الدواوير. التفاصيل تختلف حسب الجماعة والإقليم.

تريد البناء في البادية؟ ابدأ بالتحقق من أرضك

مهندس معماري مسجل في الهيئة يدرس موقع قطعتك والقواعد المطبقة عليها، ثم يعد التصاميم والملف عند الحاجة. الاتصال الأول بدون التزام.

ابدأ ملفك → احسب تكلفة مشروعك

📹 مكالمة فيديو مجانية مع المهندس →

هل أحتاج رخصة بناء في البادية؟

الجواب العملي: نعم، اطلبها دائما قبل البدء. قانونيا، تنص المادة 40 من القانون 12.90 المتعلق بالتعمير على إلزامية الرخصة داخل الجماعات الحضرية والمراكز المحددة ومحيطها، وفي التجمعات القروية التي لها تصميم تنمية، وعلى طول الطرق غير الجماعية والسكك الحديدية إلى عمق كيلومتر واحد، وعلى طول الساحل إلى عمق خمسة كيلومترات، وداخل التجزئات. وخارج هذه المناطق تسلم الجماعة الرخصة وفق شروط المادة 46 ومرسوم تطبيق القانون 12.90.

ومنذ القانون 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء، تطبق المراقبة بصرامة في البادية أيضا. البناء بدون رخصة يعرض صاحبه لإيقاف الأشغال والغرامات وقد يصل إلى الهدم. والوضعية الدقيقة لقطعتك تعرفها لدى الوكالة الحضرية أو مصلحة التعمير بالجماعة أو العمالة. ملاحظة: القانون 64.23 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026) يحدث الوكالات الجهوية للتعمير والإسكان التي تحل تدريجيا محل الوكالات الحضرية، عند تنصيبها الفعلي.

ما هي شروط البناء في العالم القروي؟ المساحة والعلو والتراجعات

إذا كانت القطعة خارج المناطق المغطاة بتصميم تهيئة أو تصميم تنمية، يحدد المرسوم 2.92.832 الصادر لتطبيق القانون 12.90 (المادة 34) ثلاثة شروط:

الشرطالقاعدةالمرجع
مساحة القطعةهكتار واحد (10 000 م²) على الأقلالمرسوم 2.92.832، المادة 34
المساحة المبنية على الأرضلا تتعدى 1/50 من القطعة، وفي جميع الأحوال 800 م²المادة 34
العلو8,50 م كحد أقصى، بما في ذلك كل البنايات فوق السطحالمادة 34
التراجع عن الطريق العمومية10 أمتارالقانون 12.90، المادة 46
التراجع عن حدود الجيران5 أمتارالقانون 12.90، المادة 46

مثال: فوق قطعة هكتار واحد يمكن بناء 200 م² على الأرض (1/50)، أي طابق أرضي وطابق أول في حدود 8,50 م، ما يعطي نحو 400 م² من الأرضيات إذا سمح العلو بذلك. وفوق 5 هكتارات تصل المساحة المبنية على الأرض نظريا إلى 1 000 م²، لكنها تقف عند سقف 800 م².

هذه الأحكام لا تطبق على المباني العمومية. وإذا كانت القطعة داخل تجمع قروي له تصميم تنمية، أو داخل منطقة يغطيها تصميم تهيئة، فقواعد تلك الوثيقة هي التي تطبق، وقد تكون مختلفة تماما.

تريد البناء في البادية؟ ابدأ بالتحقق من أرضك

مهندس معماري مسجل في الهيئة يدرس موقع قطعتك والقواعد المطبقة عليها، ثم يعد التصاميم والملف عند الحاجة. الاتصال الأول بدون التزام.

ابدأ ملفك → احسب تكلفة مشروعك

📹 مكالمة فيديو مجانية مع المهندس →

هل يمكن البناء على أقل من هكتار؟

نعم، بالاستثناء. المرسوم نفسه يسمح بذلك في حالتين:

تضم هذه اللجنة، تحت رئاسة ممثل السلطة المكلفة بالتعمير، ممثلي التجهيز والفلاحة والسكنى (المادة 37). وكثيرا ما يتداول أن الحد صار 2 500 م² أو أقل؛ هذا الرقم غير منصوص عليه في المرسوم 2.92.832، ويختلف التطبيق حسب الإقليم. ولا ينبغي الخلط مع رقم 2 500 م² الوارد في المادة 58 من القانون 25.90، الذي يخص تقسيم العقارات عن طريق البيع على الشياع، لا رخصة البناء. يجب التأكد لدى الوكالة الحضرية أو قسم التعمير بالعمالة أو الإقليم.

ماذا غيرت دورية 28 أبريل 2023؟

أصدرت وزارتا الداخلية وإعداد التراب الوطني والتعمير دورية مشتركة لتبسيط مسطرة الترخيص في الوسط القروي، في انتظار مراجعة النصوص. وهي تعليمات إدارية موجهة إلى المصالح، وليست نصا تنظيميا: القواعد الملزمة تبقى تلك الواردة في القانون 12.90 والمرسوم 2.92.832. أهم ما جاء فيها:

  1. التعامل مع طلبات البناء القروية بالمرونة اللازمة، خاصة في المناطق النائية.
  2. إحداث لجان إقليمية، تحت إشراف الولاة والعمال، لتحديد مدارات الدواوير غير المغطاة بوثائق التعمير، لتصبح مرجعا لدراسة الطلبات.
  3. تفعيل اللجنة المنصوص عليها في المادة 35 من المرسوم 2.92.832.
  4. عدم مطالبة المواطنين بوثائق إدارية غير ضرورية.
  5. تكثيف المساعدة المعمارية والتقنية لسكان العالم القروي.

وحسب الصحافة، شمل التبسيط سنة 2024 نحو 1 627 دوارا. إذا كانت أرضك داخل دوار حددت مداره، فقد تكون شروط البناء أخف من قاعدة الهكتار. الحالة تختلف من إقليم لآخر.

وماذا عن الأراضي الفلاحية؟

الأرض الفلاحية تخضع لقواعد التعمير السابقة، ولقواعد فلاحية إضافية:

ما هي مراحل الرخصة والوثائق في البادية؟

  1. اطلب مذكرة المعلومات التعميرية من الوكالة الحضرية لمعرفة هل قطعتك مغطاة بوثيقة تعمير أو داخل مدار دوار.
  2. هيئ ما يثبت الملكية (شهادة الملكية للعقار المحفظ، أو الوثائق المعمول بها لغير المحفظ)، والتصميم الطبوغرافي.
  3. أعد التصاميم. خارج الجماعات والمراكز المحددة ومحيطها، القانون 12.90 (المادة 51) لا يفرض المهندس المعماري إلا للمباني العمومية أو المفتوحة للعموم، لكن جماعات ووكالات حضرية كثيرة تطلب تصاميم موقعة. يختلف حسب الجماعة — يجب التأكد لدى مصلحة التعمير.
  4. أودع الملف بالجماعة أو عبر منصة رخص (rokhas.ma). في الجماعات التي لا يتعدى سكانها 50 000 نسمة، تدرس الملفات لجنة إقليمية للتعمير لدى العمالة أو الإقليم. البنايات خارج وثائق التعمير تدخل في «المشاريع الكبرى» (ضابط البناء العام، الملحق 2)، والقرار المشترك 1839.23 (الجريدة الرسمية عدد 7212، يوليوز 2023) يحدد لها أجلا إجماليا قدره 30 يوما من الوصل إلى تسليم الرخصة (15 يوما للمشاريع الصغرى). وإذا سكت رئيس الجماعة شهرين بعد الإيداع تعتبر الرخصة مسلمة (المادة 48 من القانون 12.90).
  5. بعد الأشغال، اطلب رخصة السكن. المسطرة نفسها مشروحة في دليل رخصة البناء في المغرب.

ثمن رخصة البناء في العالم القروي: الرسوم والمصاريف

الرخصة نفسها لا تباع، لكن الملف يجر رسوما ومصاريف. ما ينص عليه القانون، وما يتوقف على الجماعة أو على عقودك:

البندالقاعدة في الباديةالمرجع
الرسم على عمليات البناءمعفاة منه المساكن ذات الطابع القروي الموجودة في الجماعات القروية؛ وفي غير ذلك يحسب على المتر المربع المغطى بسعر يحدده القرار الجبائي للجماعة، ويؤدى عند تسليم الرخصةالقانون 47.06، المواد 52 و54 و55
أجور خدمات الوكالة الحضريةحسب القرار المعمول به في كل وكالة (دراسة الملف، مذكرة المعلومات)قرار الوكالة المعنية
التصميم الطبوغرافي والتصاميم والدراساتأتعاب المهندس المساح والمهندس المعماري ومكتب الدراسات تحدد بعقد مع كل واحد منهم حسب المهمةالقانون 12.90، المادة 51 (حالات المهندس المعماري الإلزامي)
ما يثبت الملكيةشهادة الملكية للعقار المحفظ أو الوثائق المعمول بها لغير المحفظ، بالرسوم المعمول بها لدى الإدارة المعنيةلائحة الوثائق (القرار المشترك 337.20)

تأهيل مشروعك كـ«مسكن ذي طابع قروي» تقرره الجماعة: اطلب تأكيده من شسيع المداخيل قبل سحب الرخصة. التفاصيل والأمثلة بالأرقام في دليل رسوم رخصة البناء في المغرب.

ما هو القانون المطبق على البناء في العالم القروي؟

النصما يقوله عن الباديةالمواد
القانون 12.90 المتعلق بالتعميرأين تكون الرخصة إجبارية، التراجعات، الرخصة الضمنية بعد شهرين، حالات المهندس المعماري الإلزامي40، 46، 48، 50، 51
المرسوم 2.92.832 لتطبيق القانون 12.90الهكتار، 1/50 و800 م²، علو 8,50 م، الاستثناءات واللجنة34 إلى 37
القانون 66.12 (مراقبة وزجر المخالفات)المعاينة، إيقاف الأشغال، الغرامات، الهدميعدل المواد 63 إلى 80 من القانون 12.90
القانون 47.06 المتعلق بجبايات الجماعات المحليةالرسم على عمليات البناء وإعفاء المساكن القروية50 إلى 55
القرار المشترك 1839.23 (2023)آجال دراسة الملفات: 30 يوما للمشاريع الكبرى و15 يوما للصغرى—
الدورية المشتركة لـ28 أبريل 2023تعليمات إدارية: المرونة، مدارات الدواوير، تفعيل لجنة الاستثناءاتليست نصا تنظيميا

الأرض الفلاحية تخضع أيضا للقانون 34.94 داخل المدارات السقوية (أعلاه). وكل النصوص مجمعة في دليل نصوص التعمير في المغرب.

البناء بدون رخصة في العالم القروي: ما العقوبات؟

القانون 66.12 يطبق في البادية كما في المدينة. أهم العقوبات التي ينص عليها القانون 12.90 كما غيره:

المخالفةالعقوبةالمادة (القانون 12.90)
البناء بدون رخصة أو في منطقة غير قابلة للبناءغرامة من 10 000 إلى 100 000 درهم؛ وفي حالة العود داخل السنة، الحبس من شهر إلى 3 أشهر71
إضافة طابق أو أكثر غير مرخصالحبس من شهر إلى 3 أشهر وغرامة من 50 000 إلى 100 000 درهم، أو إحدى العقوبتين72
البناء بدون إذن فوق أراضي الجموع أو الملك العام أو الخاص للدولة والجماعاتغرامة من 100 000 إلى 200 000 درهم77
السكن بدون رخصة السكنغرامة من 2 000 إلى 10 000 درهم75

وفي حالة الإدانة تأمر المحكمة بالهدم على نفقة المخالف (المادة 80-1)، والمقاول والمهندسون الذين لا يبلغون عن المخالفة داخل 48 ساعة يعتبرون مشاركين (المادة 78). التفاصيل وإمكانية التسوية في دليل البناء بدون رخصة ومخالفات التعمير.

كم تستغرق رخصة البناء في العالم القروي؟

البنايات خارج وثائق التعمير تدرس كمشاريع كبرى: القرار المشترك 1839.23 يحدد لها أجلا إجماليا قدره 30 يوما من الوصل إلى تسليم الرخصة، و15 يوما للمشاريع الصغرى. وإذا سكت رئيس الجماعة شهرين بعد الإيداع تعتبر الرخصة مسلمة (المادة 48 من القانون 12.90). عمليا تطول المدة إذا كان الملف ناقصا أو احتاج رأي لجنة الاستثناءات. بعد الأشغال تأتي رخصة السكن.

كم تكلف بناية في البادية؟

أثمنة المواد واليد العاملة قريبة من أثمنة المدن الصغيرة، مع مصاريف إضافية للنقل وأحيانا لحفر بئر أو مطفية أو حفرة صحية إذا لم تكن الشبكات متوفرة. كمثال، منزل R+1 مساحته 120 م² بتشطيب اقتصادي جدا يقدره محاكي CITURBAREA بنحو 415 000 درهم بأثمنة جهة القنيطرة (تقدير محسوب، وليس ثمنا مرصودا)، بدون الأرض ولا الربط. التفاصيل في دليل تكلفة بناء منزل في المغرب، وهذا الدليل متوفر بالفرنسية: permis de construire en zone rurale au Maroc، وبالإنجليزية: building permit in rural Morocco.

ملفات البادية تتوقف كثيرا على التفاصيل: وضعية العقار، الدوار، الطريق، الاستثناء. إذا أردت أن يدرس مهندس معماري مسجل في الهيئة وضعية قطعتك قبل أي إنفاق، ابدأ بتقدير مشروعك في صفحة التقدير واطلب المرافقة.

أدلة مكملة لهذا الدليل: وثائق رخصة البناء في العالم القروي (الملف الكامل حسب المراحل)، وثمن بناء منزل في البادية (تقدير منزل R+1 مستقل)، وتقسيم الأرض والبيع على الشياع في العالم القروي، وتسوية البنايات غير القانونية.

لتخطيط المشروع كاملا: مراحل البناء من الأرض إلى المفاتيح · شراء أرض للبناء · المحافظة العقارية · الرسم العقاري والملكية · القرض العقاري للبناء.

جميع المتطلبات، مادة بمادة، مع المرحلة والوثيقة والمسؤول: مصفوفة المتطلبات التنظيمية للبناء بالمغرب (بالفرنسية، جدول وملف CSV).

لمزيد من التفاصيل

الأسئلة الشائعة

كم ثمن رخصة البناء في العالم القروي؟

المساكن ذات الطابع القروي في الجماعات القروية معفاة من الرسم على عمليات البناء (المادة 52 من القانون 47.06)، ويبقى أداء أجور خدمات الوكالة الحضرية حسب قرارها، ومصاريف التصميم الطبوغرافي والتصاميم التي تحدد بعقد. في غير هذه الحالة يحسب الرسم على المتر المربع المغطى بسعر تحدده الجماعة.

ما هو القانون المطبق على البناء في العالم القروي؟

القانون 12.90 المتعلق بالتعمير (المواد 40 و46 و48 و50 و51)، ومرسوم تطبيقه 2.92.832 (المواد 34 إلى 37: الهكتار و1/50 و800 م² و8,50 م والاستثناءات)، والقانون 66.12 للمخالفات، والقانون 47.06 للرسوم، والقرار المشترك 1839.23 للآجال.

هل يمكن البناء في أرض فلاحية في المغرب؟

نعم بشروط: خارج وثائق التعمير، قطعة هكتار على الأقل، ومساحة مبنية لا تتعدى 1/50 منها و800 م²، وعلو أقصاه 8,50 م. داخل المدارات السقوية تضاف قيود تقسيم الأراضي الفلاحية. وإذا كانت الأرض في منطقة فلاحية بتصميم تهيئة، فهو الذي يحدد ما يسمح به.

هل يمكن الحصول على رخصة بناء في أرض أقل من هكتار في البادية؟

يمكن بالاستثناء: المادة 35 من المرسوم 2.92.832 تسمح لرئيس الجماعة بمنح الرخصة كيفما كانت المساحة، بعد رأي مطابق للجنة، إذا كان التقسيم العقاري للمنطقة لا يسمح بالهكتار وكان البناء لا يشجع التعمير المشتت. كما أن الدواوير التي حددت مداراتها قد تخضع لشروط أخف.

كم المساحة المسموح ببنائها في هكتار؟

200 م² على الأرض، أي 1/50 من 10 000 م². ومع علو أقصاه 8,50 م يمكن غالبا بناء طابق أرضي وطابق أول. في كل الأحوال لا تتعدى المساحة المبنية على الأرض 800 م² مهما كبرت القطعة.

ما هو العلو المسموح به في البادية؟

8,50 م كحد أقصى بما في ذلك كل البنايات فوق السطح، حسب المادة 34 من المرسوم 2.92.832، ما لم تحدد وثيقة تعمير قاعدة أخرى. ويمكن للجنة منح استثناء إذا بررته الخصوصية التقنية للبناية.

هل المهندس المعماري إجباري في العالم القروي؟

القانون 12.90 يفرضه داخل الجماعات والمراكز المحددة ومحيطها، وخارجها للمباني العمومية أو المفتوحة للعموم. لكن جماعات ووكالات حضرية كثيرة تطلب تصاميم موقعة من مهندس معماري. يجب التأكد لدى مصلحة التعمير بالجماعة.

ماذا يقع إذا بنيت في البادية بدون رخصة؟

القانون 66.12 يطبق في البادية كما في المدينة: معاينة المخالفة، إيقاف الأشغال، غرامات، وقد يصل الأمر إلى الهدم. والبناء غير المرخص يصعب ربطه بالشبكات وتسجيله وبيعه.

ما هي الدورية الجديدة للبناء في العالم القروي؟

دورية مشتركة لوزارتي الداخلية والتعمير بتاريخ 28 أبريل 2023، وهي تعليمات إدارية لا نص تنظيمي، تدعو إلى المرونة، وتحديد مدارات الدواوير بلجان إقليمية، وتفعيل لجنة الاستثناءات، وتخفيف الوثائق، وتقوية المساعدة المعمارية والتقنية.

كم تستغرق رخصة البناء في البادية؟

البنايات خارج وثائق التعمير تدرس كمشاريع كبرى، والقرار المشترك 1839.23 (2023) يحدد لها أجلا إجماليا قدره 30 يوما من الوصل إلى التسليم. وحسب المادة 48 من القانون 12.90، إذا سكت رئيس الجماعة شهرين بعد الإيداع تعتبر الرخصة مسلمة. عمليا تختلف المدة حسب اكتمال الملف والآراء المطلوبة.

المصادر والمراجع (10)

ابدأ ملفكWhatsAppAppeler

اقرأ أيضا

كل الأدلة → · مكتبة المعايير →

ابقوا على اطلاع

أثمان المواد، مستجدات التعمير ونصائح الأوراش: رسالة واحدة في الشهر يحررها مهندس معماري.

▶ اشترك في قناة يوتيوب قناة المهندس المعماري Yassine AT-TARASSI: أوراش وأثمان ومساطر بالفيديو.
أنشئ حسابي المجاني →

أنشئوا حسابكم المجاني للمتابعة

أثمان الموردين والبطاقات التقنية ومقارنة المنتجات مخصصة لأصحاب الحسابات. الحساب مجاني ولا يتطلب سوى دقيقة واحدة.

إنشاء حسابي المجاني → لدي حساب

أنا مهني

Ce contenu est consultable uniquement en ligne sur citurbarea.com. هذا المحتوى متاح فقط على الموقع citurbarea.com