مذكرة المعلومات التعميرية: شنو تقدر تبني فالبقعة قبل ما تشريها؟

بقلم Yassine AT-TARASSI, مهندس معماري · آخر تحديث: 27/10/2026 · المصادر والمراجع (5)

«البقعة فيها R+2» : هكذا كيقول البائع ولا السمسار. ولكن الجواب الصحيح ما كاينش عندهم، كاين فوثيقة وحدة: مذكرة المعلومات التعميرية. بشي مئات ديال الدراهم، كتعرف شنو تقدر تبني فعلا فوق البقعة قبل ما تخلص العربون ولا تبدا مع المهندس المعماري.

الأسئلة اللي كتجاوب عليها المذكرة قبل الشراء

ما هي مذكرة المعلومات التعميرية؟

هي وثيقة رسمية توقعها الوكالة الحضرية، تحدد «الاستعمال الذي يمكن أن يخصص له عقار» تطبيقا لتصميم التهيئة أو تصميم نمو التجمع القروي الجاري به العمل (المادة 6 من ضابط البناء العام). وتسمى بالفرنسية note de renseignements urbanistiques أو اختصارا NRU. ترافق أغلب معاملات بيع الأراضي، وهي نقطة الانطلاق لأي تصميم معماري جدي.

لماذا تطلبها قبل الشراء أو البناء؟

• قبل الشراء: للتأكد من أن الأرض التي تباع على أنها «قابلة للبناء» هي فعلا كذلك، وأنها غير مثقلة بطريق مبرمجة في تصميم التهيئة، أو بتجهيز عمومي مقرر، أو بمنطقة يمنع فيها البناء (non aedificandi).
• قبل التصميم: لمعرفة العلو وعدد الطوابق المسموح بها، والتراجعات والمساحة المبنية على الأرض، أي المساحة القابلة للبناء فعلا. هذه هي قاعدة تقدير الكلفة: بدون المذكرة يبقى تقدير الميزانية نظريا.
• قبل الاستثمار: لمعرفة هل يسمح في المنطقة بمحل تجاري أو عمارة للكراء أو تجهيز.

مثال ملموس: قطعتان متجاورتان مساحة كل واحدة 200 م²، الأولى في منطقة الفيلات، والثانية في منطقة العمارات R+3. قد يكون ثمن المتر المربع من الأرض متقاربا، لكن المساحة القابلة للبناء، وبالتالي قيمة المشروع، لا علاقة بينهما. والمذكرة تقول ذلك بوضوح تام.

ماذا تتضمن مذكرة المعلومات التعميرية؟

المادة 8 من ضابط البناء العام تفرض محتوى أدنى، والنموذج الرسمي (الملحق 1) يضيف إليه خط التصفيف الواجب احترامه والارتفاقات.

ترفق المذكرة بنسخة من ضابط المنطقة ومستخرج من التصميم. اقرأهما معا: كثيرا ما توجد التفاصيل الحاسمة في الضابط (البروزات، الطوابق تحت الأرضية، العلو تحت السقف، السطوح).

أين وكيف تطلب المذكرة؟

يودع الطلب لدى الوكالة الحضرية المختصة في الجماعة التي توجد بها الأرض، مقابل وصل مؤرخ وموقع (المادة 6 من ضابط البناء العام). في الجهة: الوكالة الحضرية للرباط-سلا بالنسبة للرباط وسلا وتمارة والصخيرات؛ وبالنسبة للقنيطرة، الوكالة المختصة هي الوكالة الحضرية للقنيطرة-سيدي قاسم. استفسر عن الوكالة التي تتبع لها جماعتك بالضبط. ملاحظة: الوكالات الجهوية للتعمير والإسكان التي أحدثها القانون رقم 64.23 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026) تحل تدريجيا محل الوكالات الحضرية، عند تنصيبها الفعلي، وستتولى حينها تسليم المذكرة.

1. تحقق ممن يحق له الطلب: إذا كانت وثيقة التعمير مصادقا عليها، يمكن لكل شخص معني أن يطلب المذكرة، ومنه المشتري. وفي غير ذلك، لا يطلبها إلا المالك أو شخص يحمل موافقته.
2. اجمع الوثائق: مطبوع الطلب، وبطاقة التعريف، وحسب الوكالة شهادة الملكية أو مطلب التحفيظ، والتصميم المساحي (plan cadastral) أو الرفع الطبوغرافي، وإحداثيات لامبير مؤشر عليها من مصلحة المسح العقاري. مثال نشرته الوكالة الحضرية للرباط-سلا: الطلب، وشهادة الملكية والتصميم المساحي (إذا لم يكن الرسم العقاري موجودا في قاعدة بيانات الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية ANCFCC)، ونسخة من البطاقة الوطنية.
3. أودع وأدّ الواجب في الشباك أو عبر الإنترنت إذا كانت الوكالة توفر ذلك. للوكالة الحضرية للدار البيضاء منصة e-auc.org، والوكالة الحضرية للرباط-سلا أعلنت سنة 2020 عن معالجة الطلبات عبر موقعها. تحقق من الخدمة الرقمية المتوفرة على موقع وكالتك.
4. اسحب المذكرة واطلب من مهندسك المعماري قراءتها.

ما هو أجل التسليم وما مدة صلاحية المذكرة؟

الأجل: يوما عمل على الأكثر بعد الطلب (المادة 7 من ضابط البناء العام). والوكالة الحضرية للدار البيضاء تعلن عن 48 ساعة لمسطرتها عبر الإنترنت.

الصلاحية: يربطها ضابط البناء العام بمدة سريان الآثار القانونية لوثيقة التعمير الجاري بها العمل (المادة 9). والنموذج الرسمي ينص على أن تحدد الوكالة مدة بالأشهر. إذا كان تصميم تهيئة جديد في طور الدراسة أو البحث العمومي، فاطلب مذكرة حديثة: القواعد قد تتغير، ويمكن لرئيس الجماعة، عندما لا يكون تخصيص الأرض محددا بعد في تصميم تهيئة أو تصميم تنطيق، أن يؤجل البت في طلب الرخصة بقرار معلل، لمدة لا تتعدى سنتين (المادة 45 من القانون 12.90).

كم ثمن مذكرة المعلومات التعميرية؟

تحدد كل وكالة حضرية المبلغ. أمثلة منشورة:

هذه المبالغ استرشادية ويجب التأكد منها يوم الطلب، لأنها قد تكون عدلت. وقد يضاف واجب التنبر في حالة الأداء نقدا.

من المذكرة للميزانية: شحال غادي تكلفك الدار؟

ملي كتعرف المساحة اللي تقدر تبني، تقدر تحسب الميزانية بشكل واقعي. أمثلة من محاكي CITURBAREA (القنيطرة، تشطيب متوسط، أرض مزيانة، مقاولة عامة):

بلا ثمن الأرض. الأثمان بالتفصيل فـثمن بناء منزل للمتر المربع.

المقارنة بين بقعتين كتولي واضحة: إلى كانت وحدة كتسمح بـR+1 والأخرى بـR+3، الفرق ماشي غير فثمن المتر ديال الأرض، الفرق فالمشروع كامل.

ما هي حدود مذكرة المعلومات التعميرية؟

• تعد على أساس المعطيات التي يقدمها الطالب ولا تشهد بصحتها (المادة 7 من ضابط البناء العام): خطأ في الرسم العقاري أو في التصميم المساحي يجعل الجواب خاطئا.
• لا تعني بأي حال موافقة مبدئية على مشروع: رخصة البناء وحدها تسمح بالبناء.
• لا تقول شيئا عن الوضعية القانونية للرسم العقاري (رهن، شياع، نزاع): هذا دور شهادة الملكية والموثق.
• لا تأخذ بعين الاعتبار قواعد التجزئة أو دفتر التحملات، التي تضاف إلى تصميم التهيئة.

كيف يستعمل المهندس المعماري المذكرة؟

يحول المهندس المعماري المذكرة إلى قدرة بنائية: مساحة الأرضيات الممكنة، وعدد الطوابق، وموضع البناء، ومواقف السيارات. ويكشف أيضا الفخاخ (خط تصفيف يقتطع جزءا من القطعة، أو تراجع مفروض من جهة طريق ثانوية). وعلى هذا الأساس يعد الرسم الأولي (esquisse) ثم ملف رخصة البناء الذي يودع عبر منصة رخص.

للمزيد: دليلنا عن تصميم التهيئة بالقنيطرة، ودليل التجزئة وتقسيم العقارات، ومراحل بناء منزل. وعندما تعرف القدرة البنائية لأرضك، قدّر ميزانيتك بـأداة التقدير المجانية واطلع على ثمن البناء للمتر المربع.

مكتب Arc Bati Architecture (مهندس معماري مسجل في الهيئة، القنيطرة)، المعروض على CITURBAREA، يحلل مذكرة المعلومات التعميرية لأرضك في جهة الرباط-سلا-القنيطرة قبل أي التزام. حدثنا عن أرضك.

لتخطيط المشروع كاملا: مراحل البناء من الأرض إلى المفاتيح · شراء أرض للبناء · المحافظة العقارية · الرسم العقاري والملكية · القرض العقاري للبناء.

الأسئلة الشائعة