تصميم منزل فوق أرض مساحتها 100 م² في المغرب

بقلم Yassine AT-TARASSI, مهندس معماري · آخر تحديث: 20/10/2026 · المصادر والمراجع (6)

أرض مساحتها 100 م²، مثلا 10 × 10 م، تسمح ببناء منزل عائلي حقيقي إذا كان التصميم مدروسا جيدا. إليك القواعد التي يجب التحقق منها، والتوزيعات الممكنة، والكلفة المقدرة بواسطة محاكي CITURBAREA.

ما القواعد التي تطبق على منزل فوق 100 م²؟

لا توجد قاعدة وطنية موحدة تحدد علو أو مساحة منزل في المغرب: يحددها تصميم التهيئة الخاص بالمنطقة (القانون 12.90 المتعلق بالتعمير)، وضابط التجزئة عند الاقتضاء. قبل رسم أي شيء، اطلب مذكرة المعلومات التعميرية (NRU). فهي تبين على الخصوص:

• المنطقة والتخصيص (سكن فردي، منزل مغربي، عمارة…)؛
• معامل المساحة المبنية على الأرض (CES)، ومعامل استغلال الأرض إن وجد؛
• العلو الأقصى وعدد الطوابق (R+1، R+2، R+3)؛
• التراجعات عن الطريق وعن أملاك الجيران، والأفنية أو الباحات (patios) المفروضة إن وجدت؛
• المساحات المخصصة والارتفاقات التي تقلص الجزء القابل للبناء.

المذكرة ليست رخصة: وحدها رخصة البناء، التي تدرس على أساس تصاميم المهندس المعماري، تحدد نهائيا ما يمكنك بناؤه. ومصاريف الرخصة مفصلة في رسوم ومصاريف رخصة البناء.

كم مترا مربعا يمكن بناؤه فوق 100 م²، وبأي ثمن؟

للتقدير قبل الحصول على المذكرة، يطبق المحاكي قاعدة تحديد أولي للأبعاد يعتمدها المكتب بالنسبة للمنزل الحضري: 70 % مساحة مبنية على الأرض، ونفس المساحات في الطوابق، مع إضافة جزافية قدرها 24 م² للبناية فوق السطح (قفص الدرج، المصبنة). هذه فرضية وليست قاعدة تعميرية: عوضها بقيم مذكرتك.

أشغال شاملة للضريبة (الطوارئ 5 % والضريبة على القيمة المضافة 20 % محتسبة)، منزل فوق أرض 100 م² بواجهتين، القنيطرة، تربة جيدة، بدون طابق تحت أرضي. اقتصادي جدا: بالطاشرون؛ المستويات الأخرى: بمقاولة عامة. محاكي CITURBAREA، أثمنة 2026.

كل طابق إضافي يضيف تقريبا من 185 000 إلى 200 000 درهم في المستوى الاقتصادي جدا، ومن 300 000 إلى 330 000 درهم في المستوى المتوسط. وثمن المتر المربع ينخفض قليلا مع العلو (5 489 درهما للمتر المربع شاملة للضريبة في R+1 مقابل 5 038 درهما في R+3، في المستوى المتوسط)، لأن الأساسات والسطح يتوزعان على مساحة أكبر. وابتداء من 300 م² مغطاة، تحقق أيضا من النظام الضريبي للبناء: الشخص الذي يبني مسكنه بنفسه يؤدي المساهمة الاجتماعية للتضامن على التسليمات لنفسه (المادة 275 من المدونة العامة للضرائب)، ويعفى منها إلى غاية 300 م² مغطاة؛ وفوق ذلك تستحق على المساحة كلها، بـ60 أو 100 أو 150 درهما للمتر المربع حسب الشريحة (مبالغ يجب التأكد منها في المدونة العامة للضرائب الجاري بها العمل). انظر دليلنا عن رسوم ومصاريف رخصة البناء.

واجهة واحدة أو واجهتان: ما الذي يتغير؟

واجهة واحدة (ملتصق بالجيران من ثلاث جهات): كل الضوء يأتي من الشارع ومن فناء داخلي. ينظم التصميم في العمق، مع غرف المعيشة على الشارع، وباحة أو فناء صغير في الوسط أو في الخلف للإنارة والتهوية. وهذا الفناء يقتطع من المساحة المبنية. في المحاكي، عندما يكون الفناء في الطابق الأرضي، تعتمد قاعدة المكتب فناء أدنى قدره 9 م² في R+1، و16 م² في R+2، و20 م² في R+3. وتصبح الأرضيات حينها 146 م² في R+1، و186 م² في R+2، و224 م² في R+3. أما المساحة الحقيقية للفناء فيحددها ضابط منطقتك.

واجهتان (أرض في زاوية أو مطلة على شارعين): توجيه مزدوج، تهوية متقاطعة، الفناء أقل ضرورة، ومدخلان ممكنان. في المقابل، هناك واجهات أكثر للتلبيس والصباغة والنجارة. والكلفة تتغير قليلا: في R+1 بالمستوى المتوسط، 890 548 درهما شاملة للضريبة بواجهة واحدة مقابل 900 214 درهما بواجهتين (+1 %). الفرق الحقيقي هو في المساحة النافعة وجودة العيش.

ما التوزيعات النموذجية لمنزل مساحته 100 م² على الأرض؟

أمثلة توضيحية لمساحة مبنية على الأرض تقارب 70 م²، يجب تكييفها مع الأرض والمذكرة والأسرة:

• R+1، واجهة واحدة: في الطابق الأرضي، المدخل، والصالون على الشارع، والمطبخ ومرحاض الضيوف جهة الفناء، والدرج ملتصق بحائط مشترك مع الجار. في الطابق الأول، غرفتان أو ثلاث غرف وحمام حول الفناء. وفوق السطح، مصبنة داخل البناية العلوية.
• R+1، واجهتان: الصالون وغرفة الجلوس في الزاوية، مفتوحان على الشارعين؛ المطبخ مضاء مباشرة؛ وفي الطابق الأول، ثلاث غرف منها جناح للوالدين.
• R+2 عائلي أو للكراء: الطابق الأرضي للمعيشة (أو لمحل، إذا سمح التنطيق بذلك)، وطابق لكل أسرة في الأعلى، مع درج مشترك موضوع بطريقة تسمح لاحقا بمداخل منفصلة.

فوق أرض صغيرة بهذا الشكل، يأخذ الدرج والفناء والقنوات جزءا مهما من المساحة. وهنا بالضبط يربحك التصميم الجيد غرفة إضافية.

تصميم نموذجي أو تصميم شخصي: ماذا تشمل الدراسة؟

يعتمد المحاكي صيغ التصميم لدى المكتب:

والصيغة الكاملة وحدها تشمل تتبع الورش، وهو أكثر ما يحمي ميزانيتك. تتوقف أتعاب المهندس المعماري على طبيعة المشروع ودرجة تعقيده ونطاق المهمة. وتُحدَّد في عقد يُبرم مع مكتب الهندسة المعمارية. ويمكن لمكتب Arc Bati Architecture أن يقترح تقديرا للأتعاب ملائما للمشروع بعد دراسة برنامجه. التفاصيل في أتعاب المهندس المعماري في المغرب ومكتب الدراسات التقنية.

ماذا تفعل إذا لم تكف الميزانية؟

أداة المساعدة على القرار في المحاكي تقارن بين الحلول على حالة حقيقية. منزل R+2 مساحته 234 م² في المستوى المتوسط فوق 100 م²، بميزانية كاملة قدرها 1 350 947 درهما (الأشغال، الأتعاب، الرسوم، الربط بالشبكات)، لزبون ميزانيته 1 200 000 درهم:

البناء على مرحلتين (R+1 الآن، مع هيكل محسوب لطابق إضافي لاحقا) هو غالبا الحل الأسلم، بشرط أن يحسب مكتب الدراسات الأساسات للعلو النهائي وأن تنص الرخصة على ذلك.

كيف تتقدم في مشروعك فوق أرض 100 م²؟

1. اطلب مذكرة المعلومات التعميرية لقطعتك، وتحقق من الرسم العقاري والحدود (رفع طبوغرافي).
2. قدّر المساحة والكلفة في المحاكي، بالقيم الحقيقية لمعامل المساحة المبنية والعلو.
3. اختر صيغة الدراسة واطلب رسم التصميم الأولي (esquisse).
4. أنجز دراسة التربة وتصاميم الخرسانة المسلحة، ثم استشر المقاولات على أساس جدول أثمان موحد (انظر نموذج تقدير البناء واختيار مقاولة البناء).

لفهم أثمنة المتر المربع حسب مستوى التشطيب، اقرأ ثمن بناء منزل للمتر المربع وثمن الأشغال الكبرى؛ وبالنسبة لمنزل مستقل، ثمن بناء فيلا.

الأسئلة الشائعة