كم تكلفة بناء فيلا في المغرب سنة 2026؟
بقلم Yassine AT-TARASSI, مهندس معماري · آخر تحديث: · المصادر والمراجع (3)
الخلاصة: تكلفة بناء فيلا في المغرب في أكتوبر 2026 ما بين 3 879 و14 560 درهما للمتر المربع شاملة الضريبة حسب مستوى التشطيب؛ فيلا مستقلة R+1 مساحتها 150 م² بتشطيب متوسط في القنيطرة تكلف 6 397 درهما للمتر المربع، أي 959 512 درهما، دون الأرض والأتعاب والرسوم والربط. هذه تقديرات محسوبة بمحاكي CITURBAREA (صيغة 2026-10، أثمنة البحث 2026) وليست أثمنة مرصودة في أوراش؛ المنهجية منشورة في citurbarea.com/chiffrage/methode، تم التحقق منها في 27/10/2026. (آخر تحديث: 27/10/2026, 3 مصادر رسمية أدناه.)
تكلفة بناء فيلا في المغرب تتوقف أساسا على مستوى التشطيب (standing)، ومساحة الأرضيات المغطاة (surface plancher)، والجهة. لفيلا مستقلة من طابقين (R+1) مساحتها 150 م² في القنيطرة، يعطي محاكي CITURBAREA سنة 2026 ما بين 3 880 و14 560 درهما للمتر المربع شاملة الضريبة من الأشغال. إليك الجدول، مع ما يشمله وما لا يشمله.
باختصار: لفيلا مستقلة R+1 مساحتها 150 م² في القنيطرة، يقدر محاكي CITURBAREA الأشغال، مع الطوارئ 5 % والضريبة على القيمة المضافة 20 %، بـ3 879 درهما للمتر المربع في المستوى الاقتصادي جدا (طاشرون)، و6 397 درهما في المستوى المتوسط، و8 327 درهما في المستوى الراقي، و11 012 درهما في المستوى الراقي جدا، و14 560 درهما في المستوى الفاخر: أي من 581 871 إلى 2 183 976 درهما لـ150 م². وحسب المدينة، يتراوح نفس المستوى المتوسط بين 6 332 درهما للمتر المربع في فاس و7 298 درهما في الرباط (المحاكي، صيغة 2026-10، حساب 20/10/2026). هذه الأثمنة لا تشمل الأرض، ولا أتعاب المهندس المعماري ومكتب الدراسات، ولا رسوم الرخصة، ولا الربط بالشبكات.
ميزانيتكم محسوبة لمشروعكم
تقدير إجمالي حسب الأشغال في دقيقتين، مجانا وبدون التزام، ثم مكالمة فيديو مجانية مع مهندس معماري مسجل في الهيئة. دراسة الأثمان المفصلة (DQE) مشمولة في مهمة كاملة للدراسات المعمارية، ومؤدى عنها إذا طُلبت وحدها.
كم تكلفة البناء للمتر المربع حسب مستوى التشطيب؟
| مستوى التشطيب | درهم للمتر المربع شاملة الضريبة | فيلا 150 م² (الأشغال شاملة الضريبة) | درهم للمتر المربع دون الضريبة (قبل الطوارئ) |
|---|---|---|---|
| اقتصادي جدا (طاشرون) | 3 879 | 581 871 درهما | 3 230 |
| متوسط (moyen standing) | 6 397 | 959 512 درهما | 5 077 |
| راقي (standing) | 8 327 | 1 249 073 درهما | 6 609 |
| راقي جدا (haut standing) | 11 012 | 1 651 809 درهما | 8 740 |
| فاخر (luxe) | 14 560 | 2 183 976 درهما | 11 555 |
محاكي CITURBAREA (صيغة 2026-10): فيلا مستقلة R+1، مساحة الأرضيات 150 م²، المساحة المبنية 75 م²، القنيطرة، تربة جيدة (قواعد منفردة)، بدون طابق تحت أرضي، مع السور والبوابة. الأشغال تشمل تجهيز الورش، واحتياط الطوارئ 5 %، والضريبة على القيمة المضافة 20 %. المستوى الاقتصادي جدا محسوب بالطاشرون (تشتري أنت المواد، والضريبة على المواد وحدها، فرضية)، والمستويات الأخرى بمقاولة عامة. بدون تصاميم، هذا تقدير تقريبي من المحاكي، دون دقة مضمونة؛ ويتحسن بالتصاميم ودراسة التربة واستشارة المقاولات.
العمود دون الضريبة هو الذي يقارن بـ«ثمن المتر المربع» الذي تعلنه أغلب المقاولات، والتي نادرا ما تتحدث عن الضريبة.
مصدر الأرقام: تقديرات محسوبة (قياسات نموذجية × أثمنة البحث لسنة 2026 في مرجع CITURBAREA)، وليست أثمنة مرصودة في أوراش ولا عروض أثمان موقعة. تم التحقق منها في 27/10/2026 من طرف المهندس المعماري كاتب الدليل؛ المنهجية والفرضيات والاستثناءات.
ما الذي يجعل ثمن الفيلا يتغير؟
- التشطيبات (الزليج، النجارة، الواجهة، التجهيزات الصحية): هي الرافعة الأساسية؛ الرخام أو واجهة من الحجر قد يضاعف ثمن بعض الحصص.
- الطابق تحت الأرضي (sous-sol): الحفر والهيكل يعنيان مساحة إضافية تؤدى.
- الأرض: الانحدار القوي أو التربة الرديئة يفرضان أساسات وجدران استناد (voile de soutènement) أثقل.
- الجهة: تكلفة اليد العاملة والمواد تختلف (محور الرباط-القنيطرة، الدار البيضاء، طنجة…).
ميزانيتكم محسوبة لمشروعكم
تقدير إجمالي حسب الأشغال في دقيقتين، مجانا وبدون التزام، ثم مكالمة فيديو مجانية مع مهندس معماري مسجل في الهيئة. دراسة الأثمان المفصلة (DQE) مشمولة في مهمة كاملة للدراسات المعمارية، ومؤدى عنها إذا طُلبت وحدها.
لماذا تكلف الفيلا أكثر من منزل ملتصق؟
الفيلا المستقلة (villa isolée) التي مساحتها 150 م² تكلف أكثر من منزل ملتصق بنفس المساحة: أربع واجهات يجب تلبيسها وفتحها، وأسقف أعلى (3,00 م، و3,20 م في المستوى الراقي جدا)، وسور وبوابة. ولفيلا مستقلة من طابقين (R+1) مساحتها 150 م² في القنيطرة، يعطي محاكي CITURBAREA مبلغ 959 512 درهما شاملة الضريبة في المستوى المتوسط، مقابل 813 034 درهما لمنزل بنفس المساحة ملتصق من جهتين. ومع الأتعاب والرسوم والربط بالشبكات، تصل الميزانية الإجمالية للفيلا المتوسطة إلى 1 055 978 درهما دون الأرض (أتعاب ورسوم وربط مقدرة؛ يجب التأكد من الجداول المحلية).
قبل مقارنة ثمنين للمتر المربع، اسأل دائما ماذا يشمل كل واحد منهما. والتفاصيل بالنسبة لمنزل ملتصق أو شبه ملتصق في دليل ثمن بناء منزل للمتر المربع.
كم يضيف الطابق تحت الأرضي؟
لمنزل مساحته 150 م² بتشطيب متوسط في القنيطرة، يرفع طابق تحت أرضي بعمق 3 أمتار تحت كامل المساحة المبنية (75 م²) ثمن الأشغال من 813 034 إلى 1 230 683 درهم شاملة الضريبة، أي بزيادة 417 649 درهم حسب المحاكي. وهذا يعادل نحو 4 420 درهم دون احتساب الضريبة للمتر المربع من الطابق تحت الأرضي، بما فيه جدران الاستناد: أغلى من المتر المربع الصالح للسكن فوق الأرض. والتربة الطينية أو المردومة التي تفرض أساسا من نوع اللبشة (radier) تضيف أيضا نحو 53 200 درهم شاملة الضريبة. دراسة التربة وحدها هي التي تحسم: انظر دليل مكتب الدراسات التقنية (BET).
كم تكلفة بناء فيلا حسب المدينة؟
يطبق المحاكي معاملا جهويا (أساس الرباط-سلا-القنيطرة = 1,00)، وهو معدل سلسلتين من أثمنة 2026 جمعتهما CITURBAREA. نفس الفيلا المستقلة R+1 بمساحة 150 م²، تربة جيدة، بدون طابق تحت أرضي؛ الأشغال شاملة الضريبة، محاكي CITURBAREA صيغة 2026-10، حساب 20/10/2026:
مخصص للأعضاء
جدول مفصل للأثمان حسب المدينة
يعطي الجدول الكامل، لتسع مدن من فاس إلى الرباط، المعامل الجهوي وثمن المتر المربع شاملا الضريبة في المستوى المتوسط والمستوى الراقي، وتكلفة فيلا مستقلة R+1 مساحتها 150 م² شاملة الضريبة.
حساب مجاني، النشرة الإخبارية وقناة يوتيوب
الفرق بين المدن (نحو 15 % بين فاس والرباط) يبقى أقل من الفرق بين مستويين من التشطيب: اختيار مستوى التشطيب أهم من اختيار المدينة.
فيلا R+1 أو R+2: كم ثمن المتر المربع؟
عدد الطوابق يغير ثمن المتر المربع: في الطابق الأرضي وحده تغطي الأسس والسطح كل المساحة، وفي R+2 يطول الهيكل والدرج. فيلا مستقلة بتشطيب متوسط في القنيطرة، تربة جيدة، بدون طابق تحت أرضي (محاكي CITURBAREA، صيغة 2026-10، حساب 27/10/2026):
| الشكل | مساحة الأرضيات | درهم للمتر المربع شاملة الضريبة | المجموع شامل الضريبة |
|---|---|---|---|
| طابق أرضي فقط | 150 م² | 6 850 | 1 027 000 درهم |
| R+1 | 150 م² (2 × 75 م²) | 6 400 | 960 000 درهم |
| R+2 | 150 م² (3 × 50 م²) | 6 440 | 966 000 درهم |
| R+2 على نفس مساحة R+1 | 225 م² (3 × 75 م²) | 5 840 | 1 314 000 درهم |
عدد الطوابق المسموح به يحدده تصميم التهيئة: تحقق منه في مذكرة المعلومات التعميرية قبل التصميم. وتوزيع الأشغال حسب الأشغال الكبرى والتشطيبات مفصل في الدليل الفرنسي prix construction villa Maroc، وبالإنجليزية في villa construction cost in Morocco.
مقاولة أم طاشرون (tâcheron)؟
مع مقاولة عامة (entreprise générale)، يشمل الثمن مصاريف الورش، والمصاريف العامة، والطوارئ، والهامش، وتخضع الفاتورة كلها للضريبة على القيمة المضافة 20 %. ومع الطاشرون، تشتري أنت المواد ويفوتر هو يده العاملة. في منزل 150 م² يعطي المحاكي فرقا يقارب 24 إلى 31 % شاملة الضريبة، لكنك تتحمل حينئذ المشتريات، والضياع، وتنسيق الحرف، والتأخير، والضمان. دليلنا حول اختيار مقاولة البناء يحدد نقاط المراقبة.
لماذا تختلف الأثمنة المنشورة على الإنترنت؟
يقدم موقع LesMRE (يونيو 2026) من 3 000 إلى 6 000 درهم للمتر المربع لبناء «بجودة مقبولة»، ومن 6 000 إلى 12 000 درهم في المستوى الراقي. ويقترح موقع Archiplan (أثمنة النصف الثاني من 2025) نحو 3 500 درهم للمتر المربع في المستوى الاقتصادي، ومن 4 500 إلى 5 000 درهم في المستوى العادي، ومن 6 000 إلى 10 000 درهم في المستوى الراقي، دون الأرض والأتعاب.
الفوارق تأتي أساسا من محيط الحساب: هل الضريبة محتسبة أم لا، الطوارئ، المطبخ المجهز، الأتعاب، تاريخ الأثمنة، طاشرون أم مقاولة. قبل مقارنة رقمين، اسأل دائما عما يحتويه كل واحد منهما. ولقراءة تقدير مفصل، انظر نموذج تقدير بناء منزل.
ما الذي لا يشمله هذا الثمن؟
يشمل الثمن: تجهيز الورش (2 % من الأشغال، فرضية)، والحفر، والأساسات، وهيكل الخرسانة المسلحة، والبناء والتلبيس، وعزل السطح، والواجهات، والنجارة، ومطبخا مجهزا بثمن جزافي حسب مستوى التشطيب، والتكسية، والصباغة، والترصيص، والكهرباء، والتطهير الخارجي، والسور والبوابة، والطوارئ 5 % والضريبة على القيمة المضافة 20 %. ولا يشمل: الأرض، وأتعاب المهندس المعماري ومكتب الدراسات التقنية (ودراسة التربة والمساح الطبوغرافي والمختبر)، ورسوم ومصاريف الرخصة (الرسم على عمليات البناء، الوكالة الحضرية، احتلال الملك العمومي)، والربط الرسمي بالشبكات (الماء، الكهرباء، التطهير)، والأجهزة الكهرومنزلية، والأثاث، والطابق تحت الأرضي، والمسبح، وأشغال الطرق والشبكات الثقيلة (VRD).
- أتعاب المهندس المعماري: تتوقف أتعاب المهندس المعماري على طبيعة المشروع ودرجة تعقيده ونطاق المهمة. وتُحدَّد في عقد يُبرم مع مكتب الهندسة المعمارية. ويمكن لمكتب Arc Bati Architecture أن يقترح تقديرا للأتعاب ملائما للمشروع بعد دراسة برنامجه. انظر أتعاب المهندس المعماري في المغرب.
- مكتب الدراسات التقنية (BET): نحو 2 % للهيكل والشبكات.
- الرسوم والمصاريف: انظر رسوم ومصاريف رخصة البناء.
كيف تؤطر ميزانية فيلتك؟
- اطلب مذكرة المعلومات التعميرية للأرض: هي التي تحدد ما يمكنك بناؤه (العلو، المساحة المبنية، التراجعات).
- اختر مستوى تشطيب يناسب ميزانيتك وجرّب الخيارات في محاكي التكلفة.
- أنجز التصاميم ودراسة التربة، ثم عوّض النسب بالكميات الحقيقية.
- اطلب من ثلاث مقاولات على الأقل تسعير نفس جدول الكميات.
مكتب Arc Bati Architecture (مهندس معماري مسجل في الهيئة، القنيطرة)، المعروض على CITURBAREA، يصمم الفيلات ويقدر تكلفتها في جهة الرباط-سلا-القنيطرة. حدثنا عن مشروعك.
ولمنزل مستقل في العالم القروي، حيث العلو محدد في 8,50 م والمساحة المبنية في 1/50 من القطعة، انظر دليل ثمن بناء منزل في البادية.
لتخطيط المشروع كاملا: مراحل البناء من الأرض إلى المفاتيح · شراء أرض للبناء · المحافظة العقارية · الرسم العقاري والملكية · القرض العقاري للبناء.
لمزيد من التفاصيل
- لمنزل أصغر، راجع ثمن بناء منزل في المغرب (100 و150 و200 م²).
- تفصيل ثمن الأشغال الكبرى للمتر: الأساسات والهيكل والجدران.
- مثال عملي حسب الأشغال: نموذج ديفي بناء منزل في المغرب.
- قبل التوقيع: كيف تختار مقاولة البناء ودور مكتب الدراسات التقنية وتكلفته.
- لقطعة صغيرة: تصميم منزل 100 متر بواجهة أو واجهتين.
- لتصميم فيلتك: العمل مع مهندس معماري في المغرب.
الأسئلة الشائعة
كم تكلفة فيلا 200 م² في المغرب؟
لفيلا مستقلة R+1 مساحتها 200 م² في القنيطرة، يقدر محاكي CITURBAREA الأشغال شاملة الضريبة (مع الطوارئ 5 % والضريبة) بـ723 723 درهما في المستوى الاقتصادي جدا، و1 193 016 درهما في المستوى المتوسط، و1 545 069 درهما في المستوى الراقي، و2 043 213 درهم في المستوى الراقي جدا، و2 685 245 درهما في المستوى الفاخر، دون الأرض والأتعاب والرسوم والربط.
كم ثمن المتر المربع لفيلا في الرباط أو الدار البيضاء؟
لفيلا مستقلة R+1 مساحتها 150 م² بتشطيب متوسط، يعطي محاكي CITURBAREA (صيغة 2026-10) 7 298 درهما للمتر المربع شاملة الضريبة في الرباط و7 233 درهما في الدار البيضاء، مقابل 6 397 درهما في القنيطرة، دون الأرض والأتعاب.
هل يشمل الثمن أتعاب المهندس المعماري؟
لا. أتعاب المهندس المعماري تضاف إلى تكلفة البناء، وتحدد في العقد المبرم مع المكتب (انظر أعلاه). ويضاف أيضا مكتب الدراسات التقنية والرسوم.
كيف أخفض تكلفة بناء فيلا؟
باختيار مستوى تشطيب مناسب، وتحسين المساحة والتصميم، وتركيب الحصص بعناية (محاكي CITURBAREA يسمح بتجربة كل خيار ورؤية الميزانية مباشرة).
هل الفيلا أغلى من منزل ملتصق بنفس المساحة؟
نعم. للفيلا المستقلة أربع واجهات، وأسقف أعلى، وسور وبوابة. لـ 150 م² في القنيطرة بتشطيب متوسط، يعطي محاكي CITURBAREA مبلغ 959 512 درهم شاملة الضريبة للفيلا.
هل يضيف الطابق تحت الأرضي الكثير للميزانية؟
نعم. في منزل 150 م² بتشطيب متوسط، طابق تحت أرضي مساحته 75 م² بعمق 3 أمتار يضيف نحو 417 600 درهم شاملة الضريبة، أي نحو 4 420 درهم دون احتساب الضريبة للمتر المربع، بما فيه جدران الاستناد.
كم تكلفة بناء فيلا R+2 في المغرب؟
لفيلا مستقلة R+2 مساحتها 225 م² (ثلاثة طوابق من 75 م²) بتشطيب متوسط في القنيطرة، يقدر محاكي CITURBAREA (صيغة 2026-10) الأشغال بـ1 314 000 درهم شاملة الضريبة، أي 5 840 درهما للمتر المربع، دون الأرض والأتعاب والرسوم والربط. عدد الطوابق المسموح به يحدده تصميم التهيئة.
المصادر والمراجع (3)
اقرأ أيضا
- ثمن بناء منزل في البادية بالمغرب: تقدير منزل R+1 مستقل حسب المساحة والتشطيب، وما لا يشمله الثمن
- بناء جدران المنزل في المغرب: الثمن للمتر المربع والكميات والمراقبة سنة 2026
- نموذج تقدير (devis) لبناء منزل في المغرب
- كم تكلفة بناء منزل في المغرب سنة 2026؟ ثمن المتر المربع حسب مستوى التشطيب
- تمويل البناء في المغرب: القرض العقاري، المرابحة، المساهمة الشخصية وصرف الدفعات
ابقوا على اطلاع
أثمان المواد، مستجدات التعمير ونصائح الأوراش: رسالة واحدة في الشهر يحررها مهندس معماري.
▶ اشترك في قناة يوتيوب قناة المهندس المعماري Yassine AT-TARASSI: أوراش وأثمان ومساطر بالفيديو.
أنشئ حسابي المجاني →