Simulateur de bilan promoteur immobilier au Maroc
Mis à jour le · calculs : moteurs CITURBAREA (plateforme éditée par HSE DECO) · relecture technique : Yassine AT-TARASSI, architecte (Arc Bati Architecture) · exemple fictif, aucune donnée personnelle collectée
Bilan promoteur : définition et à quoi il sert
Le bilan promoteur (ou bilan d'opération) met face à face le chiffre d'affaires d'une opération immobilière et tout ce qu'elle coûte : terrain et frais d'achat, travaux, études, taxes, commercialisation, gestion et frais financiers. Il sert à décider d'acheter un terrain, à fixer un prix de vente, à préparer le dossier présenté à la banque et à suivre l'opération. Un bilan sérieux se calcule mois par mois : la marge ne dit pas combien d'argent il faut avancer, ni quand.
Le simulateur CITURBAREA est fait pour un petit immeuble résidentiel destiné à la vente (avec ou sans commerces en rez-de-chaussée). Les lotissements, bureaux et opérations locatives ne sont pas encore couverts.
Simulateur de bilan promoteur et de rentabilité immobilière
Gratuit, sans compte, sur téléphone : le premier résultat s'affiche tout de suite (exemple fictif), puis vous changez les hypothèses en mode rapide (10 champs : ville, prix et surface du terrain, niveaux, lots, surface construite, sous-sol, surface vendable, standing, prix de vente) ou en mode avancé (calendrier, VEFA, CPI, fiscalité). Trois onglets : faisabilité, trésorerie et CPI, rentabilité et sensibilités.
Le coût de construction vient du moteur de chiffrage CITURBAREA en typologie immeuble (sous-sol, parties communes, ascenseur) — jamais d'un coût de villa multiplié par un coefficient. Les frais d'achat du terrain et le budget des acquéreurs viennent du simulateur de financement.
Combien investir pour devenir promoteur : je mets, il entre, il sort, il me reste
| Je mets | 3 500 000 DH | fonds propres requis ; pointe de besoin avant dette 7 043 000 DH |
|---|---|---|
| Il entre | 14 589 000 DH | chiffre d'affaires HT signé (18 lots, 1460 m² vendables) |
| Il sort | 11 953 000 DH | coût global 11 771 000 DH + frais financiers 182 000 DH |
| Il me reste | 2 636 000 DH | résultat avant impôt sur les sociétés : 18,1 % du CA ; sur fonds propres 75 % (multiple × 1,8) ; TRI fonds propres ≈ 33 % par an ; durée 28 mois |
ROI sur fonds propres : 75 % · multiple : × 1,8 · TRI fonds propres : ≈ 33 % par an · durée : 28 mois · pointe de besoin avant dette : 7 043 000 DH · pointe du CPI : 3 682 000 DH.
Rentabilité d'un immeuble R+4 : exemple chiffré (fictif)
Scénario de démonstration fictif, reproductible : terrain de 500 m² à Kénitra acheté 2 000 000 DH (hypothèse), immeuble de 5 niveaux hors sol (1 750 m² de plancher) et 350 m² de sous-sol. Programme : Appartements (R+1 à R+4) : 16 de 80 m² à 9 500 DH HT/m² ; Commerces en rez-de-chaussée : 2 de 90 m² à 12 000 DH HT/m² ; Places de parking en sous-sol : 12 à 60 000 DH HT ; remise de 3 % entre prix d'annonce et prix signé. Surface vendable 1 460 m² pour 1 750 m² construits hors sol.
Calendrier : autorisation de construire au mois 6, travaux du mois 8 pendant 18 mois, livraison au mois 26 ; ventes à partir du mois 7, 1,2 lot par mois. Fonds propres prévus 3 500 000 DH ; CPI hypothétique : plafond 5 000 000 DH, taux 6,5 %, préventes exigées 30 %, quotité 50 % du coût, commission d'engagement 0,5 %. Ces paramètres bancaires sont des hypothèses pédagogiques, pas des conditions de marché.
Prix de revient d'un immeuble au m² : tableau des coûts par poste
| Poste | Montant | Part du CA | DH par m² vendable |
|---|---|---|---|
| Foncier (prix) | 2 000 000 DH | 13,7 % | 1 370 |
| Frais d'achat du terrain (droits, conservation, notaire) | 152 000 DH | 1 % | 104 |
| Travaux (moteur CITURBAREA, typologie immeuble) | 7 896 000 DH | 54,1 % | 5 408 |
| Études et honoraires (architecte, BET, géotechnique, topographe, contrôle, laboratoire) | 699 000 DH | 4,8 % | 479 |
| Taxes et autorisations (construction, agence urbaine, domaine public) | 61 000 DH | 0,4 % | 42 |
| Assurances de chantier | 118 000 DH | 0,8 % | 81 |
| Raccordements (eau, électricité, assainissement) | 65 000 DH | 0,4 % | 45 |
| Copropriété, géomètre et frais divers | 50 000 DH | 0,3 % | 34 |
| Commercialisation | 438 000 DH | 3 % | 300 |
| Gestion et frais de structure | 292 000 DH | 2 % | 200 |
| Coût global | 11 771 000 DH | 80,7 % | 8 062 |
| Frais financiers (intérêts 102 000 DH, commissions et frais) | 182 000 DH | 1,2 % | 125 |
| Résultat avant impôt sur les sociétés | 2 636 000 DH | 18,1 % | 1 806 |
Prix de revient complet : 8 187 DH HT par m² vendable. Coût des travaux : 7 896 000 DH HT (Moteur de chiffrage CITURBAREA 2026-10, typologie immeuble mixte (2100 m² dont 350 m² de sous-sol, ascenseur oui) ; estimation par ratios ; aléas du moteur compris.), fourchette 6 309 000 DH à 9 483 000 DH.
Travaux par lot (moteur 2026-10)
| Lot | Montant HT |
|---|---|
| Installation de chantier | 147 000 DH |
| Terrassements | 277 000 DH |
| Fondations, infrastructure et soutènement | 760 000 DH |
| Structure béton armé | 1 592 000 DH |
| Maçonnerie et enduits | 916 000 DH |
| Étanchéité et isolation | 129 000 DH |
| Façades (enduit et peinture extérieurs) | 86 000 DH |
| Menuiseries extérieures aluminium | 550 000 DH |
| Menuiseries intérieures bois et cuisine | 824 000 DH |
| Métallerie, ferronnerie | 33 000 DH |
| Faux plafonds, plâtre et staff | 79 000 DH |
| Revêtements de sols | 597 000 DH |
| Revêtements muraux (faïence) | 88 000 DH |
| Peinture intérieure | 295 000 DH |
| Plomberie sanitaire et eau chaude | 345 000 DH |
| Électricité | 306 000 DH |
| Courants faibles (VDI, interphone) | 114 000 DH |
| Ascenseur / élévateur | 359 000 DH |
| Assainissement et réseaux extérieurs | 22 000 DH |
| Aléas du moteur | 376 000 DH |
Hypothèses : Typologie immeuble mixte (commerces et logements), 5 niveaux hors sol ; 2100 m² de plancher dont 350 m² de sous-sol ; ascenseur : oui ; Standing : ECONOMIQUE ; réalisation : entreprise générale ; ville : Kénitra ; Estimation par ratios. Non compris dans ce poste : Foncier et frais d'achat du terrain (postes séparés du bilan) ; Études et honoraires, taxes d'autorisation, raccordements : donnés par le moteur, comptés une seule fois dans leurs postes ; Places de parking non métrées en tant que telles : comprises dans la surface du sous-sol ; Équipements privatifs non prévus par le standing, mobilier, frais de commercialisation.
Frais d'achat du terrain : droits, conservation foncière, notaire
Les frais d'achat du terrain (7,61 % du prix dans l'exemple, soit 152 000 DH) viennent du même module que le simulateur de financement : droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires du notaire et TVA sur ces honoraires, tous « à confirmer » par le notaire (les sources publiées divergent pour le terrain nu).
Plan de trésorerie mensuel et crédit de promotion immobilière (CPI)
Le moteur calcule chaque mois les décaissements (terrain, études, travaux selon une courbe en S, taxes, commercialisation, gestion), les encaissements des ventes sur plan, la trésorerie avant dette, puis le financement : fonds propres d'abord, tirages du CPI ensuite, fonds propres complémentaires si besoin ; les ventes remboursent le CPI. Ci-dessous, le résumé par trimestre des 28 mois (milliers de DH HT ; cumul et encours en fin de trimestre).
| Période | Ventes signées | Encaissé disponible | Décaissé | Flux avant dette | Cumul | Apport fonds propres | Tirages CPI | Rembours. CPI | Intérêts et frais | Encours CPI | Distribution |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2027-01 → 2027-03 | — | — | 2 324 | -2 324 | -2 324 | 2 324 | — | — | — | — | — |
| 2027-04 → 2027-06 | — | — | 172 | -172 | -2 497 | 172 | — | — | — | — | — |
| 2027-07 → 2027-09 | 1 945 | 58 | 333 | -275 | -2 772 | 355 | — | — | 80 | — | — |
| 2027-10 → 2027-12 | 2 918 | 88 | 1 029 | -942 | -3 714 | 648 | 294 | — | 1 | 294 | — |
| 2028-01 → 2028-03 | 2 918 | 554 | 1 883 | -1 329 | -5 042 | — | 1 344 | — | 15 | 1 638 | — |
| 2028-04 → 2028-06 | 2 918 | 263 | 2 264 | -2 001 | -7 043 | — | 2 044 | — | 43 | 3 682 | — |
| 2028-07 → 2028-09 | 2 918 | 4 756 | 2 070 | 2 685 | -4 358 | — | 522 | 3 188 | 20 | 1 017 | — |
| 2028-10 → 2028-12 | 973 | 2 159 | 1 296 | 863 | -3 495 | — | 584 | 1 429 | 18 | 172 | — |
| 2029-01 → 2029-03 | — | 6 711 | 398 | 6 313 | 2 818 | — | 276 | 448 | 5 | — | 6 136 |
| 2029-04 → 2029-04 | — | — | — | — | 2 818 | — | — | — | — | — | — |
Besoin de financement maximal avant dette : 7 043 000 DH (mois 17). Pointe du CPI : 3 682 000 DH (mois 17) ; intérêts intercalaires : 102 000 DH. Le tableau mois par mois complet s'affiche dans l'onglet « Trésorerie & CPI » du simulateur.
ROI, marge et TRI d'une promotion immobilière
- Marge sur chiffre d'affaires = résultat avant impôt ÷ CA HT = 18,1 %.
- Rentabilité sur coût = résultat ÷ (coût global + frais financiers) = 22,1 %.
- ROI sur fonds propres = résultat net ÷ fonds propres apportés = 75 % ; multiple = sommes rendues ÷ fonds propres = × 1,8.
- TRI projet (flux avant dette) ≈ 31 % par an ; TRI fonds propres (apports et distributions datés) ≈ 33 % par an. Le TRI est calculé sur les 28 flux mensuels datés, jamais sur trois montants, et arrondi au point : deux décimales seraient une fausse précision.
Et si les prix baissent de 10 % avec 6 mois de retard ? Sensibilités du bilan
| Scénario | Résultat avant IS | Marge / CA | Fonds propres requis | Pointe CPI | TRI fonds propres |
|---|---|---|---|---|---|
| Scénario de base | 2 636 000 DH | 18,1 % | 3 500 000 DH | 3 682 000 DH | ≈ 33 % par an |
| Prix de vente −10 % | 1 224 000 DH | 9,3 % | 3 500 000 DH | 3 728 000 DH | ≈ 17 % par an |
| Prix de vente +10 % | 4 042 000 DH | 25,2 % | 3 500 000 DH | 3 637 000 DH | ≈ 48 % par an |
| Coût des travaux +10 % | 1 792 000 DH | 12,3 % | 3 500 000 DH | 4 167 000 DH | ≈ 24 % par an |
| Coût des travaux −10 % | 3 472 000 DH | 23,8 % | 3 500 000 DH | 3 198 000 DH | ≈ 42 % par an |
| Retard de chantier +6 mois | 2 631 000 DH | 18 % | 3 500 000 DH | 3 328 000 DH | ≈ 26 % par an |
| Taux du CPI +2 points | 2 603 000 DH | 17,8 % | 3 500 000 DH | 3 701 000 DH | ≈ 33 % par an |
| Rythme de vente −30 % | 2 636 000 DH | 18,1 % | 4 317 000 DH | 3 036 000 DH | ≈ 30 % par an |
| Combiné défavorable (tous les chocs défavorables ensemble) | 279 000 DH | 2,1 % | 3 747 000 DH | 3 853 000 DH | ≈ 3 % par an |
Le scénario combiné défavorable (prix −10 %, travaux +10 %, 6 mois de retard, taux +2 points, ventes 30 % plus lentes) ramène le résultat à 279 000 DH (2,1 % du CA). Un retard de 6 mois seul, à coûts de chantier inchangés : 18 % du CA (le moteur ne chiffre pas les surcoûts d'un chantier prolongé : ajoutez-les au coût des travaux).
Charge foncière : prix maximum du terrain (bilan inversé)
Pour une marge cible de 12 % du CA, le terrain de l'exemple supporte au plus 2 812 000 DH hors frais d'achat (5 625 DH par m² de terrain) ; le calcul est itératif, car frais d'achat et frais financiers suivent le prix du terrain. Seuil de prix de sortie : le résultat devient nul si tous les prix baissent de 19 % (logements à 7 727 DH HT/m²).
Sources, données et versions
- Coût des travaux, études, taxes d'autorisation et raccordements : moteur de chiffrage CITURBAREA version 2026-10 (méthode), typologie immeuble mixte, estimation par ratios.
- Frais d'achat (terrain et logement) : module des frais d'acquisition du simulateur de financement, valeurs datées « à confirmer ».
- Repère de taux : Taux débiteur moyen des crédits immobiliers, toutes contreparties (enquête trimestrielle de Bank Al-Maghrib, T2 2026) = 5,06 %. Périmètre : agrégat national qui mélange particuliers et promoteurs : ce n'est pas le taux d'un crédit de promotion immobilière (CPI), qui dépend du dossier, des garanties et de la banque. Source : Bank Al-Maghrib, enquête trimestrielle sur les taux débiteurs.
- Textes : loi 44-00 sur la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement, modifiée par la loi 107-12 ; lois 12-90 (urbanisme) et 25-90 (lotissements) ; Code général des impôts 2026 (DGI).
- Versions : moteur du bilan 2026-10-27.1, registre fiscal 2026-10-27.1, page mise à jour le 27/10/2026.
Les terrains, prix de vente, cadence et paramètres bancaires de l'exemple sont fictifs : aucun n'est présenté comme observé.
Questions fréquentes sur le bilan promoteur
Combien faut-il investir pour devenir promoteur immobilier au Maroc ?
Il n'existe pas de montant universel : il dépend du terrain, du programme, du rythme des ventes et de ce que la banque accepte de financer. Dans notre exemple fictif d'immeuble R+4 (14,6 M DH de ventes), les fonds propres requis sont de 3 500 000 DH, soit 30 % du coût global ; le simulateur calcule ce montant mois par mois pour votre projet.
Combien rapporte un immeuble R+4 ?
Dans l'exemple fictif, le résultat avant impôt est de 2 636 000 DH, soit 18,1 % du chiffre d'affaires et 75 % des fonds propres engagés, sur 28 mois. Avec des prix de vente en baisse de 10 %, il tombe à 9,3 % du CA : la rentabilité se joue sur le prix de sortie, le coût et le délai.
Comment calculer la charge foncière, le prix maximum d'un terrain ?
Par le bilan inversé : on part du prix de vente, on retire les coûts, les frais financiers et la marge visée, et on obtient le prix du terrain supportable. Le calcul est itératif car les frais d'achat et les frais financiers dépendent eux-mêmes du prix du terrain. Exemple : pour 12 % de marge, 2 812 000 DH hors frais d'achat.
Comment fonctionne un crédit de promotion immobilière (CPI) ?
La banque ouvre un plafond, débloqué par tirages au fil des travaux, souvent après un apport en fonds propres et un niveau de préventes. Les intérêts courent sur l'encours tiré, et le crédit est remboursé par les ventes. Taux, quotité, préventes, garanties et commissions dépendent de la banque et du dossier : le simulateur les traite comme vos hypothèses, sans valeur nationale par défaut.
Faut-il appliquer la TVA de 20 % sur tout le bilan ?
Non. Un bilan promoteur se raisonne hors taxes ; la TVA sur les ventes et sa déduction sur les coûts dépendent du programme (logement social exonéré, par exemple) et du régime de la société. Le simulateur ne l'applique que si vous choisissez la règle, marquée « à vérifier » tant qu'un fiscaliste ne l'a pas validée.
Peut-on vendre sur plan avant le permis de construire ?
Non : la vente en l'état futur d'achèvement (loi 44-00 modifiée par la loi 107-12) suppose l'autorisation de construire, et les versements de l'acquéreur suivent l'avancement des travaux. Le simulateur décale automatiquement les ventes au mois du permis et distingue l'acompte de réservation, les appels de fonds et la part réellement mobilisable avant la livraison.
كيف أحسب ربح مشروع عقاري في المغرب؟
نحسب رقم المعاملات المتوقع، ثم نطرح ثمن الأرض ومصاريف شرائها، وكلفة البناء والدراسات، ومصاريف التسويق والتمويل. المحاكي يحسب ذلك شهرا بشهر، مع قرض الإنعاش العقاري والمعدل الداخلي للمردودية. النتائج تقديرية وتحتاج إلى مراجعة من مهندس معماري وموثق وخبير ضريبي والبنك.
Chhal khasni bach nwli promoteur, w chhal ghadi nrbe7 f projet immobilier ?
Ça dépend du terrain, du programme et des ventes. Le simulateur répond en quatre lignes : « Je mets » (fonds propres), « Il entre » (ventes), « Il sort » (coûts), « Il me reste » (marge). Dans l'exemple R+4 fictif : je mets 3 500 000 DH, il entre 14 589 000 DH, il sort 11 953 000 DH, il me reste 2 636 000 DH.
Le résultat du simulateur vaut-il accord de la banque ?
Non. Un bilan positif n'est ni une offre ni une promesse de financement : la banque analyse aussi le promoteur, ses références, les garanties et le projet. CITURBAREA n'est ni une banque ni un intermédiaire en crédit ; faites valider le bilan par des professionnels.
Méthode de calcul : équations et conventions
- CA HT = Σ (lots × prix d'annonce) × (1 − remise). Coût global = Σ des postes du registre (un poste, un mois, HT, TVA, TTC, TVA récupérable, source) : aucun montant n'est compté deux fois, et le principal du CPI n'est jamais un coût.
- Résultat avant impôt = CA − coût global − (intérêts + commissions + frais de dossier et de garanties).
- Un flux par mois, en fin de mois ; mois 0 = achat du terrain. Montants hors taxes sauf si la règle de TVA est choisie.
- Ventes : jamais signées avant l'autorisation de construire (loi 44-00 modifiée par la loi 107-12) ; acompte de réservation, puis appels de fonds selon l'avancement des travaux, solde à la livraison. Une part des sommes reçues avant la livraison peut être indisponible (compte bloqué ou garantie) : elle est libérée à la livraison.
- Financement : fonds propres prévus d'abord, puis tirages du CPI (après sa mise en place et une fois les préventes exigées atteintes), puis fonds propres complémentaires. Les encaissements disponibles remboursent le CPI (après le différé) ; l'encours restant est soldé à l'échéance.
- Intérêts du mois = encours moyen du mois × taux annuel / 12 (pas la formule de mensualité d'un prêt aux particuliers).
- TRI : taux mensuel r tel que Σ flux_t / (1 + r)^t = 0, annualisé (1 + r)^12 − 1, arrondi au point. TRI projet sur les flux avant dette ; TRI fonds propres sur les apports et les distributions (trésorerie rendue après la livraison et le remboursement du CPI, au-delà de la réserve nécessaire aux flux restants).
CPI ou crédit immobilier des particuliers : deux calculs différents
Le crédit de promotion immobilière finance une opération : plafond, tirages successifs, remboursement par les ventes, intérêts sur l'encours. Le crédit immobilier d'un particulier se rembourse par mensualités constantes : ses taux et ses règles ne se transposent pas au promoteur. Pour l'acquéreur d'un logement de l'exemple (737 000 DH), avec 20 % d'apport sur 25 ans au taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat (4,53 %, T2 2026, Bank Al-Maghrib), la mensualité indicative serait d'environ 3 290 DH hors assurance (frais d'achat 49 000 DH, à confirmer) : un repère pour fixer un prix de sortie supportable, jamais compté dans le bilan. Simulateur de crédit immobilier des particuliers.
VEFA, TVA du promoteur et impôt sur les sociétés
Ventes sur plan : trois variables distinctes — le taux de réservation (acompte), la commercialisation contractuelle (contrats signés au rythme saisi, jamais avant l'autorisation de construire) et les encaissements mobilisables (part utilisable avant la livraison). L'échéancier par avancement de l'exemple est une hypothèse à confronter au texte et au contrat.
| Règle | Taux | Base légale | Statut |
|---|---|---|---|
| TVA sur les ventes de logements et locaux par le promoteur, avec déduction de la TVA sur les coûts | 20 % | CGI 2026, TVA : opérations immobilières des promoteurs (art. 89) et taux normal (art. 99) — à lire sur le texte officiel | à vérifier |
| Exonération de TVA du logement social (convention avec l'État) | — | CGI 2026, TVA : exonérations (art. 92) et conditions (art. 93) — à lire sur le texte officiel | non modélisée |
| Impôt sur les sociétés (bénéfice net inférieur à 100 millions de DH) | 20 % | CGI 2026, art. 19-I (barème convergent de la LF 2023, exercices ouverts à compter du 1er janvier 2026) — à lire sur le texte officiel | à vérifier |
| Droits d'enregistrement, conservation foncière et notaire à l'achat du terrain | — | CGI, art. 133 (droits d'enregistrement) ; tarif de l'ANCFCC — paramètres datés de domain/financement/acquisition.ts | à vérifier |
| Taxe sur les terrains urbains non bâtis | — | Loi 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales, telle que modifiée — à lire sur le texte officiel | non modélisée |
Faire vérifier votre bilan promoteur
Le simulateur donne un ordre de grandeur. Avant d'acheter un terrain ou de présenter un dossier à la banque, faites vérifier la constructibilité (note de renseignements urbanistiques, plan d'aménagement), le programme, le coût et le calendrier par un architecte, puis les points juridiques et fiscaux par un notaire et un fiscaliste.
Pour un crédit de promotion immobilière, la banque demande aussi des pièces techniques : bilan promoteur, plan de trésorerie, chiffrage par lot, plans et planning. Voir les pièces d'un dossier de financement ; CITURBAREA les prépare avec vous et ne transmet rien à une banque.
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- Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre ni une promesse de financement, ni un conseil en investissement.
- CITURBAREA n'est ni une banque ni un intermédiaire en crédit : les taux, quotités, préventes exigées, garanties et commissions sont des hypothèses que vous saisissez ; seule la banque fixe les conditions d'un crédit de promotion immobilière (CPI) après l'étude du dossier.
- La fiscalité (TVA, impôt sur les sociétés, droits) n'est appliquée que si vous choisissez la règle ; les règles sont « à vérifier » tant qu'un fiscaliste ne les a pas validées.
- Faites valider le bilan par des professionnels : architecte (constructibilité selon le document d'urbanisme), bureau d'études, notaire, fiscaliste et banque.
- Ce simulateur donne des ordres de grandeur. Il ne remplace pas l'avis de votre banque et ne constitue pas un conseil financier personnalisé.