Permis de construire au Maroc 2026 : pièces, étapes, délais

Par Yassine AT-TARASSI, architecte · Mis à jour le 26/10/2026 · Textes de référence (4)

Au Maroc, toute construction neuve dans les zones couvertes par la loi 12-90 nécessite une autorisation de construire (le « permis de construire ») délivrée par le président de la commune. Dans les communes urbaines, les centres délimités et leurs zones périphériques, le dossier est établi par un architecte inscrit à l'Ordre national des architectes (loi 12-90, art. 50). Ce guide donne le parcours complet : les pièces exigées par l'arrêté conjoint 337-20, le dépôt sur Rokhas, la commission, les délais réels, les taxes, et ce qu'il faut faire en cas de refus.

Petit projet ou grand projet : la distinction qui commande tout

Le règlement général de construction (décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019, dit RGC) organise l'instruction selon la taille du projet. Les petits projets sont les constructions à usage d'habitation d'une hauteur au plus égale à 15,50 m (rez-de-chaussée et trois étages, R+3) ; les grands projets regroupent tout le reste : immeubles plus hauts, équipements, locaux recevant du public, lotissements. La distinction fixe la composition de la commission, les pièces techniques exigées (notice de sécurité incendie visée par un bureau de contrôle, plans de structure) et le délai d'instruction : 15 jours pour un petit projet, 30 jours pour un grand projet (arrêté conjoint n° 1839-23). Une villa R+1 ou R+2 est donc un petit projet ; un immeuble R+4 est un grand projet.

Qui fait quoi : commune, agence urbaine, architecte

• Le président de la commune délivre l'autorisation (loi 12-90, art. 40 et suivants) ; c'est à la commune du terrain que le dossier est adressé, aujourd'hui par la plateforme Rokhas.
• L'agence urbaine délivre la note de renseignements urbanistiques (RGC, art. 6 à 9) et donne son avis en commission ; son avis conforme s'impose au président de la commune (RGC, art. 39).
• L'architecte conçoit le projet, établit et signe les plans, coordonne les études des ingénieurs (BET) et dépose le dossier ; il est obligatoire dans les communes urbaines, les centres délimités et leurs zones périphériques (loi 12-90, art. 50) et, hors de ces zones, pour les bâtiments publics ou recevant du public (art. 51).
• Le bureau d'études techniques (BET) produit les plans de structure (béton armé) et, selon le projet, les études de fluides ; le bureau de contrôle vise la notice de sécurité incendie quand elle est exigée (arrêté 1032-21).

Pièces à fournir : la liste de l'arrêté conjoint 337-20

Les pièces constitutives du dossier sont fixées par l'arrêté conjoint n° 337-20 du 21 janvier 2020 (BO n° 6874 du 16 avril 2020), modifié par l'arrêté conjoint n° 1032-21 du 13 avril 2021 (BO n° 6992 du 3 juin 2021) : dossier en un seul exemplaire, fiche de renseignements simplement signée. L'arrêté distingue les pièces principales, exigées au dépôt, et les pièces complémentaires, à produire avant la délivrance de l'autorisation.

Pièces principales (au dépôt)

• Demande d'autorisation signée par le maître d'ouvrage (formulaire de la commune ou de Rokhas).
• Certificat de propriété (titre foncier) ou, pour un terrain non immatriculé, acte de propriété et levé topographique établi par un ingénieur géomètre topographe.
• Plan cadastral (plan des limites visé par l'ANCFCC) pour une propriété immatriculée.
• Plans d'architecture signés par l'architecte : plan de situation, plan de masse, plans de tous les niveaux, façades et coupes, à l'échelle réglementaire.
• Copie du contrat d'architecte (point 4.1 de l'arrêté : le contrat écrit entre vous et le cabinet est une pièce du dossier).
• Note de performance énergétique établie par l'architecte, pour les constructions neuves soumises au règlement thermique (RTCM, décret 2-13-874).
• Notice de sécurité incendie : visée par un bureau de contrôle agréé pour l'habitat individuel au-delà de R+3, l'habitat collectif à partir de R+3 sur un lot de plus de 150 m², les établissements recevant du public, les établissements recevant des travailleurs et les immeubles de grande hauteur (arrêté 1032-21) ; ailleurs, simple mention de l'architecte sur les plans.
• Selon la zone : avis préalables (littoral, domaine public hydraulique, patrimoine), demandés par la commission.

Pièces complémentaires (avant la délivrance)

• Fiche de renseignements statistiques signée (point 4.2 de l'arrêté).
• Plans de structure (béton armé, stabilité) établis par l'ingénieur du BET.
• Constat d'alignement pour une construction en bordure d'une voie publique.
• Dossier télécom (pré-équipement en fibre et réseaux) pour les immeubles d'au moins quatre niveaux.
• Cahier de chantier à faire viser, tenu ensuite sur le chantier.
• Récépissés des rémunérations pour services rendus (agence urbaine, protection civile le cas échéant) et quittance de la taxe communale.

L'étude de sol (rapport géotechnique) n'est pas exigée par ces textes pour une villa, mais elle est très recommandée : elle fixe le type de fondations et évite les surprises de prix. La liste exacte applicable à votre projet (type, hauteur, zone) est produite automatiquement dans votre espace client CITURBAREA à partir de ces textes.

Le dépôt en ligne sur Rokhas

Depuis l'arrêté conjoint n° 338-20 (dématérialisation, RGC art. 53 et 54), le dépôt, l'instruction et la délivrance se font par voie électronique sur la plateforme nationale Rokhas. L'architecte crée le dossier, téléverse les pièces et les plans, et suit l'avancement : récépissé de dépôt daté, convocation de la commission, observations à lever, décision. Le maître d'ouvrage signe la demande et règle les taxes. Détails pratiques dans le guide du dépôt en ligne sur Rokhas.

Étapes et délais

1. Conception par l'architecte + validation avec vous.
2. Dépôt du dossier auprès des services de la commune (guichet unique / agence urbaine).
3. Instruction par une commission où siègent la province ou préfecture, la commune et l'agence urbaine, dont l'avis s'impose au président de la commune (RGC, décret 2-18-577, art. 39).
4. Obtention de l'autorisation, puis démarrage du chantier.

Délais réglementaires (arrêté conjoint n° 1839-23 du 10 juillet 2023), du récépissé à la délivrance, pour un dossier complet : 15 jours pour les « petits projets » (habitation jusqu'à 15,50 m et R+3) et 30 jours pour les « grands projets ». En pratique, le délai constaté est souvent plus long : les délais repartent à zéro lorsque la commune demande des plans modifiés (RGC, art. 41), et ils varient selon la commune. Renseignez-vous auprès de la commune avant de fixer votre calendrier.

Taxes et frais à prévoir

Taxe sur les opérations de construction, payée à la commune par m² couvert : chaque commune fixe son taux par arrêté fiscal dans la fourchette légale de 20 à 30 DH/m² pour l'habitat individuel et de 10 à 20 DH/m² pour l'habitat collectif ou les locaux d'activité, avec un minimum de 1 000 DH (loi 47-06 modifiée par la loi 07-20 ; barème consolidé à vérifier, taux à vérifier auprès de votre commune). Rémunération de l'agence urbaine : barème fixé par chaque agence (le simulateur CITURBAREA retient 3,6 DH/m² à titre d'hypothèse). S'y ajoutent l'occupation du domaine public pour le chantier et, le cas échéant, l'avis de la protection civile. Important : réglez votre taxe sur le terrain non bâti (TNB) en amont — un arriéré peut bloquer l'obtention de l'autorisation.

Observations, refus et recours

La commission peut émettre des observations (plans à corriger, pièce manquante, avis à produire) : l'architecte les lève et redépose ; le délai d'instruction repart alors du nouveau dépôt (RGC, art. 41). Un refus doit être motivé et notifié ; il repose sur la non-conformité au plan d'aménagement, au règlement de construction ou aux servitudes. Avant toute contestation, la première étape est de reprendre le projet sur les points relevés : c'est de loin le chemin le plus court. Le silence de l'administration au-delà des délais ne vaut pas autorisation tacite dans la pratique : relancez par Rokhas et par écrit auprès de la commune.

Trouver l'architecte qui déposera votre dossier

Le dossier est préparé, signé et déposé par un architecte inscrit à l'Ordre. Pour le trouver et vérifier son inscription : architecte au Maroc · comment choisir un architecte · pour une villa : architecte villa au Maroc · à distance : architecte en ligne.

Validité, modifications et fin du chantier

L'autorisation est périmée si les travaux ne commencent pas dans l'année suivant sa délivrance (loi 12-90, art. 49) ; une nouvelle demande est alors nécessaire. Toute modification du projet en cours de chantier qui touche aux plans autorisés (surface, hauteur, façades, structure) exige une autorisation modificative. À l'achèvement, le maître d'ouvrage demande le permis d'habiter (habitation) ou le certificat de conformité (autres bâtiments), délivré après visite de la commission : sans lui, pas de raccordement définitif aux réseaux. Les travaux de simple réfection relèvent d'une procédure allégée (autorisation de travaux de réparation), et une construction sans autorisation expose aux sanctions de la loi 66-12 (infractions d'urbanisme).

Combien de temps prévoir, en vrai, pour une villa ?

Pour une villa R+1 en zone urbaine avec un terrain titré et une note de renseignements favorable, comptez, de l'esquisse à l'autorisation : 3 à 6 semaines de conception et de validation des plans avec vous, 1 à 2 semaines pour les études du BET et la constitution du dossier, puis l'instruction (15 jours réglementaires, souvent 4 à 8 semaines constatées avec une levée d'observations). Les causes de retard les plus fréquentes sont une TNB impayée, un titre foncier non à jour (succession, indivision), une zone du plan d'aménagement inadaptée au programme, et des plans modifiés après le dépôt. Le guide de la note de renseignements explique comment vérifier la constructibilité avant d'acheter ou de dessiner.

Toutes les exigences, article par article, avec la phase, la pièce et le responsable : matrice des exigences réglementaires de construction au Maroc (tableau et CSV).

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Questions fréquentes