Loi n° 107-12 modifiant et complétant la loi n° 44-00 relative à la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement — Vente d'immeubles en état futur d'achèvement : ce qu'il règle et quand il s'applique au Maroc
La loi 107-12 a réécrit les articles 618-1 à 618-20 du Dahir des obligations et des contrats consacrés à la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement. Elle rend obligatoire un contrat préliminaire, lie l'échéancier des paiements à l'avancement des travaux et organise des garanties pour l'acquéreur. Pour un promoteur, elle impose des étapes d'avancement que l'on doit pouvoir prouver.
Loi n° 107-12 modifiant et complétant la loi n° 44-00 relative à la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement : en vigueur.
Identification
- Référence
- Loi n° 107-12 modifiant et complétant la loi n° 44-00 relative à la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement (art. 618-1 et s. du DOC), dahir n° 1-16-05 du 03/02/2016, BO n° 6440 du 18/02/2016, p. 932
- Titre
- Vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement (VEFA)
- Édition
- 2016
- Organisme
- État marocain
- Origine
- Maroc
- Famille
- Textes réglementaires et documents officiels
Statut au Maroc
- Statut
- en vigueur
- Vérification
- vérifié (sommaire du BO 6440, édition générale)
Ce que le texte règle, dit avec nos mots
Le texte encadre la relation entre le promoteur vendeur et l'acquéreur d'un logement ou d'un local qui n'est pas encore construit : contrat préliminaire, versements successifs en fonction de l'état d'avancement, protection de l'acquéreur jusqu'à la livraison et au transfert de propriété.
Il ne fixe pas les règles techniques de construction et ne remplace ni le permis de construire, ni le marché passé avec l'entreprise, ni le régime de la copropriété. Il porte sur la vente ; la construction elle-même reste régie par les règles d'urbanisme, le marché de travaux et les normes de l'ouvrage.
Dans un projet au Maroc
Le promoteur l'intègre dès le montage de l'opération : le calendrier de commercialisation doit coller à un planning de chantier réaliste, puisque chaque appel de fonds suppose une étape atteinte. Le notaire ou l'avocat rédige les actes, et le maître d'œuvre fournit les constats d'avancement qui justifient les appels de fonds.
En fin d'opération vient l'éclatement des titres en lots de copropriété ; un retard à ce stade pèse sur les acquéreurs, d'où l'intérêt de préparer tôt le dossier technique et juridique de l'immeuble.
Points de vigilance
- Un appel de fonds sans constat d'avancement vérifiable expose le promoteur à la contestation : chaque étape doit être documentée par écrit, photos datées à l'appui.
- La référence exacte du dahir de promulgation et du Bulletin officiel reste à confirmer avant toute citation dans un acte.
Textes réglementaires et documents officiels : documents et contrôles
Exigences communes à la famille « Textes réglementaires et documents officiels », appliquées à Loi n° 107-12 modifiant et complétant la loi n° 44-00 relative à la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement : le fondement est classé obligation légale, exigence du CPS ou bonne pratique.
Documents à demander
| Document | Fondement | Qui |
|---|---|---|
| La version consolidée du texte, c'est-à-dire intégrant ses modifications successives, plutôt qu'une copie ancienne trouvée en ligne ; noter au dossier la source et la date de consultation. | Bonne pratique | Maître d'œuvre, juriste ou notaire du maître d'ouvrage |
| Les textes d'application (décrets, arrêtés) qui rendent la loi opérationnelle : une loi sans son décret ou son arrêté laisse souvent des points non tranchés. | Obligation légale | Maître d'œuvre, bureau d'études |
| La liste des textes applicables au projet, insérée au CPS ou au contrat, avec leur référence exacte (numéro, date, Bulletin officiel quand il est connu). | Exigence du CPS | Rédacteur du CPS, maître d'œuvre |
| Les pièces qui prouvent le respect du texte : autorisation, note de renseignements, attestation d'assurance, bordereau d'évacuation, procès-verbal ; c'est la preuve écrite qui compte en cas de litige. | Bonne pratique | Maître d'ouvrage, entreprise |
À la réception
| Contrôle | Fondement | Qui |
|---|---|---|
| Avant de citer un texte dans une pièce du marché, vérifier qu'il n'est ni abrogé ni remplacé, et qu'aucun texte plus récent ne le modifie. | Bonne pratique | Maître d'œuvre |
| Contrôler que la référence citée correspond bien au sujet traité : numéro de loi ou de décret exact, et non un texte voisin au numéro proche. | Exigence du CPS | Rédacteur du CPS, relecteur |
| Pour un document local (plan d'aménagement, règlement de service), demander la pièce à l'administration compétente plutôt que de se fier à un extrait ancien. | Bonne pratique | Architecte, maître d'ouvrage |
Sur le chantier
| Contrôle | Fondement | Qui |
|---|---|---|
| Tenir à jour, pendant toute l'opération, un registre des textes retenus et des changements intervenus, pour savoir quelle règle s'applique à quel acte du projet. | Bonne pratique | Maître d'œuvre |
| Classer au dossier de l'ouvrage les preuves de conformité au fil de l'eau, et non à la réception, quand une partie des pièces est déjà perdue. | Bonne pratique | Entreprise, maître d'œuvre |
| En cas de doute sur la portée d'un texte, demander un avis écrit au service administratif concerné ou à un juriste, et le joindre au dossier. | Bonne pratique | Maître d'ouvrage |
Erreurs fréquentes
- Recopier dans un nouveau CPS la liste de textes d'un ancien marché, avec des références abrogées.
Revoir la liste à chaque projet et remplacer chaque texte ancien par celui qui lui a succédé. - Se contenter d'un résumé lu dans la presse ou sur un forum pour trancher une question de droit.
Lire le texte officiel publié au Bulletin officiel ou sur le portail juridique public, et garder la trace de cette lecture. - Croire qu'une règle locale (plan d'aménagement) est la même d'une commune à l'autre.
Demander pour chaque terrain la note de renseignements urbanistiques et lire le règlement du secteur concerné. - Traiter l'assurance ou la gestion des déchets comme une formalité de fin de chantier.
Les inscrire dès le dossier de consultation, avec la pièce justificative attendue et le moment où elle doit être remise.
Les critères chiffrés d'acceptation sont ceux de la norme et du CPS ; ils ne sont pas reproduits ici.
À quel moment du projet
- Marché de travaux signé point d'arrêt
Contractualiser avec la ou les entreprises retenues après vérification de leurs pièces. - Titres éclatés (copropriété ou lots)
Créer un titre foncier par appartement ou par lot pour permettre les ventes définitives.
Guides
Normes et textes liés
Même famille et voisines
- Loi n° 18-00 modifiée par la loi 106-12 — Statut de la copropriété des immeubles bâtis
- Dahir du 12/08/1913 formant code des obligations et des contrats — Responsabilité décennale des architectes, ingénieurs et entrepreneurs
- Arrêté conjoint prévu par l'art. 5 du décret 2-11-246 — Spécifications techniques des accessibilités
- BO n° 6306 du 06/11/2014 — Numéro complet du Bulletin officiel (RTCM + règlement incendie)
- Décret n° 2-12-349 du 20/03/2013 — Marchés publics (ancien décret)
- Décret n° 2-17-586 — Décret d'application de la loi 94-12 (zones de rénovation urbaine)
- Décret n° 2-22-431 du 15 chaabane 1444 — Marchés publics
- Catalogue des normes marocaines — Catalogue NM (liste bibliographique avec indices et prix)
- Loi n° 12-03 — Études d'impact sur l'environnement (ancienne loi)
- Loi n° 28-00 — Gestion des déchets et leur élimination
Questions fréquentes
Le contrat préliminaire est-il facultatif ?
Non : la loi le rend obligatoire. Sa rédaction relève du notaire ou de l'avocat, qui doit y reprendre les mentions exigées par le texte.
Comment prouver qu'une étape de chantier est atteinte ?
Par un constat écrit du maître d'œuvre, daté, accompagné de photos et rapproché du planning annexé au contrat. Ce constat justifie l'appel de fonds correspondant.
Loi n° 107-12 modifiant et complétant la loi n° 44-00 relative à la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement est-elle obligatoire au Maroc ?
Loi n° 107-12 modifiant et complétant la loi n° 44-00 relative à la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement : en vigueur.
Sources, auteur et révisions
- État marocain (source officielle)
- Catalogue normatif CITURBAREA 2026-10-25
Rédaction : Yassine AT-TARASSI, architecte · en cours de relecture · mise à jour le . Lecture professionnelle, distincte du texte de la norme : chaque exigence est classée obligation légale, exigence du CPS ou bonne pratique.
Journal des révisions
- — Fiche enrichie : contenu rédigé pour cette référence, statut au Maroc recalculé depuis le catalogue, matériaux et jalons rattachés.
Information générale établie à partir des textes officiels : elle ne remplace pas l'étude de votre dossier. Statut à vérifier sur le texte publié avant de l'opposer à un tiers. Bibliothèque normative · Chiffrer mon projet