La loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements, promulguée par le dahir n° 1-92-7 du 17 juin 1992, encadre toute division d'un terrain en lots destinés à la construction, la création de groupes d'habitations par un même propriétaire et les morcellements de terrains non constructibles. Elle soumet le lotissement à une autorisation préalable du président du conseil communal, impose au lotisseur la réalisation des équipements (voirie, eau, assainissement, électricité, espaces libres) avant toute vente des lots, organise la réception provisoire puis définitive des travaux et interdit aux notaires, adoul et conservateurs de passer des actes sans ces justificatifs. Elle concerne les propriétaires fonciers, promoteurs, architectes, ingénieurs, géomètres et acquéreurs de lots. Publiée au Bulletin officiel n° 4159 du 15 juillet 1992, elle a été modifiée et complétée par la loi 66-12 de 2016 (organisation du chantier, nouveau régime des sanctions) ; la version hébergée ici est la version consolidée au 18 avril 2019.
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e6d876c6189d69f84a8b01f23437ab4403a1d888f4128b0c61a8c5bf45e3ad30Texte extrait automatiquement du PDF officiel, sans modification du contenu ; la mise en forme (tableaux, annexes, notes) peut être altérée : en cas de doute, le PDF fait foi.
LOTISSEMENTS, GROUPES D’HABITATIONS ET MORCELLEMENTS Version consolidée en date du 18 avril 2019
Dahir n° 1-92-7 du 15 hija 1412 (17 juin 1992) portant promulgation de la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements1 Tel qu’il a été modifié et complété par : Dahir nº 1-16-124 du 21 kaada 1437 (25 août 2016) portant promulgation de la loi n° 66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d'urbanisme et de construction ; Bulletin officiel 6770 du 12 chaabane 1440 (18 avril 2019), p. 632. 1 - Bulletin Officiel n° 4159 du 14 moharrem 1413 (14 juillet 1992), p. 307.
Dahir n° 1-92-7 du 15 hija 1412 (17 juin 1992) portant promulgation de la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements LOUANGE A DIEU SEUL ! (Grand Sceau de Sa Majesté Hassan II) Que l'on sache par les présentes - puisse Dieu en élever et en fortifier la teneur ! Que Notre Majesté Chérifienne, Vu la Constitution, notamment son article 26, A DÉCIDÉ CE QUI SUIT : Est promulguée et sera publiée au Bulletin officiel à la suite du présent dahir, la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements, adoptée par la Chambre des représentants le 19 joumada II 1412 (26 décembre 1991). Fait à Rabat, le 15 hija 1412 (17 juin 1992). Pour contreseing : Le Premier ministre, Dr Azeddine Laraki.
LOI N° 25-90 RELATIVE AUX LOTISSEMENTS, GROUPES D'HABITATIONS ET MORCELLEMENTS
Constitue un lotissement toute division par vente, location ou partage d'une propriété foncière, en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d'immeubles à usage d'habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal, quelle que soit la superficie des lots.
La création d'un lotissement est subordonnée à l'obtention d'une autorisation administrative préalable délivrée dans les conditions prévues au présent titre. Chapitre premier: De l'autorisation de lotir
L'autorisation de lotir visée à l'article 2 ci-dessus est délivrée par le président du conseil communal. Dans le cas où l'immeuble intéressé est situé dans deux ou plusieurs communes l'autorisation est accordée par le ministre de l'intérieur ou sur délégation par le wali ou le gouverneur concerné, après avis des présidents des conseils communaux concernés. Le président du conseil communal adresse une copie de l'autorisation de lotir à l'autorité administrative locale concernée, immédiatement, après sa délivrance à l'intéressé.
L'autorisation visée à l'article 2 ci-dessus est délivrée sur demande du pétitionnaire à laquelle sont joints : 2- Les dispositions de l’article 3 ont été modifiées et complétées en vertu l’article 5 de la loi n° 66-12 portant promulgation par le dahir nº 1-16-124 du 21 kaada 1437 (25 août 2016) relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d'urbanisme et de construction; Bulletin officiel 6770 du 12 chaabane 1440 (18 avril 2019), p. 632.
1. Un plan topographique établi sur la base des points calculés du périmètre à lotir figurant au plan foncier 3; 2. Les documents relatifs à la conception urbanistique du lotissement4 (composition du lotissement et son intégration dans le secteur) ; 3. Les documents techniques afférents à la réalisation de la voirie et des réseaux divers (eau - assainissement- électricité) 5; 3 - Voir article 2 du décret n° 2-92-833 du 25 rebia II 1414 (12 octobre 1993) pris pour l’application de la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements ; Bulletin Officiel n° 4225 du 4 joumada I 1414 (20 octobre 1993), p. 573. Article 2 : « le plan topographique visé au I° de l’article 4 de la loi susvisée n° 25-90 doit être établi au 1/500, ou au 1/1000 lorsque la superficie du lotissement projeté dépasse 25 hectares et indiquer notamment : - les limites de la propriété avec les numéros des bornes et des titres fonciers riverains ; - les distances entre les bornes ; - les points côtés et courbes de niveau ; Les plantations et les constructions existantes, le cas échéant. 4 - Voir article 3 du décret n° 2-92-833 précité. Article 3 : « Les documents visés au 2° de l’article 4 de la loi précitée n° 25-90 comprennent : 1) un plan de conception urbanistique du lotissement à l'échelle de 1/500 ou de 1/1000 établi sur le plan topographique de l'immeuble objet du lotissement, indiquant : - les côtes principales du projet ; - les côtes de seuils ; - le tracé et la largeur des voies avec tous les aménagements projetés : chaussées, bordures de trottoirs, emplacements réservés au stationnement ; - les voies et places qui sont soumises à un ordonnancement architectural ; - les limites, la contenance et les dimensions des lots dont le numérotage doit être continu et progressif même si la réalisation du lotissement est faite par secteurs ; - les emplacements réservés aux équipements d'enseignement, de santé, de sport et aux équipements culturels, cultuels, administratifs, commerciaux et de services ; - les emplacements réservés aux espaces verts et la nature des plantations prévues ; - le raccordement du lotissement avec les voies publiques et les voies des lotissements limitrophes, et, le cas échéant, avec la zone située aux abords des lotissements projetés conformément aux indications du plan d'aménagement de ladite zone ; 2) un document contenant les prescriptions architecturales applicables aux places, placettes et aux voies grevées de la servitude d'ordonnancement architectural ; 3) les dessins des ouvrages au minimum à l'échelle de 1/50, le cas échéant ; 4) un plan de situation de la parcelle concernée au 1/2000 ou, à défaut, au 1/5000 comportant l'orientation, les voies de desserte avec leur dénomination et des points de repère permettant de localiser le terrain. » 5 - Voir article 4 du décret n° 2-92-833 précité.
4. Le cahier des charges mentionnant notamment les servitudes de toute nature grevant l'immeuble, le volume et les conditions d'implantation des constructions ainsi que les équipements dont la réalisation incombe à la commune et ceux qui seront réalisés par le lotisseur6.
« Les documents visés au 3° de l’article 4 de la loi précitée n° 25-90 comprennent : 1) un ou plusieurs plans de la conception des infrastructures à l'échelle de 1/500 ou de 1/1000 établis sur le plan topographique, indiquant : - le schéma de distribution d'eau, d'électricité et d'éclairage public ; - le tracé du réseau d’égout ; - la position des ouvrages spéciaux ; - le raccordement de chaque lot aux divers réseaux internes du lotissement ; - le raccordement du lotissement avec les réseaux d'égout et de distribution d'eau potable et d'énergie électrique situés à proximité, s'il y a lieu ; - le réseau de télécommunications nécessaire au raccordement du lotissement au réseau général des télécommunications publiques ; - l'emplacement des bornes-fontaines, le cas échéant ; 2) les profils en long des chaussées, égouts et canalisations d'eau (section de toutes les canalisations avec justificatif des calculs). Ces profils doivent être établis à des échelles appropriées à la bonne lecture et à la bonne compréhension des dessins tant pour les hauteurs que pour les longueurs ; 3) les profils en travers-type des voies dans toute leur emprise et débordement dans le cas de remblais ou déblais importants (talus) avec en particulier l'indication : a) des largeurs des chaussées, dimensions de bordures et pentes ; b) des positions des différentes canalisations souterraines. Ces profils doivent être établis à des échelles appropriées à la bonne lecture et à la bonne compréhension des dessins ; 4) les dessins des ouvrages au minimum à l'échelle de 1/50, le cas échéant. 6 - Voir article 5 du décret n° 2-92-833 précité : Article 5 : « Le cahier des charges prévu au 4° de l'article 4° de la loi précitée n° 25-90 doit mentionner: - les servitudes de toute nature grevant l'immeuble, notamment celles imposées par les plans et règlements d'aménagement, telles que la nature des constructions à édifier, les plantations à conserver ou à créer, les zones de recul à respecter, ainsi que celles créées en application de la législation et la réglementation relatives à la conservation des monuments historiques et des sites ; - le nombre et la superficie des lots par catégorie de construction suivant leur destination ; - le volume des constructions à édifier ; - les emplacements à réserver aux établissements commerciaux, aux équipements publics et collectifs et leur superficie ;
La demande visée à l'article 4 ci-dessus est irrecevable si le terrain n'est pas immatriculé ou en cours d'immatriculation. Dans ce dernier cas, pour que la demande soit acceptée, le délai fixé pour le dépôt des oppositions doit être expiré et il ne doit pas avoir été formulé d'opposition. Cette demande est également irrecevable si le dossier qui l'accompagne ne comporte pas toutes les pièces énumérées à l'article 4 cidessus7.
L'autorisation de lotir est délivrée lorsque le lotissement projeté est reconnu satisfaire aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur notamment aux dispositions des plans de zonage et des plans d'aménagement. Ladite autorisation est délivrée sous réserve des autorisations prévues par des législations particulières et après obtention des avis et visas8 prévus par les réglementations en vigueur. - la voirie (rues, chemins, places, parkings, ...) et les espaces libres plantés dont la réalisation et l'aménagement incombent au lotisseur et tous les autres travaux d'équipement qui sont à sa charge ; - la voirie et les espaces libres dont la réalisation et l'aménagement incombent à la collectivité locale ; - et, le cas échéant, les conditions de réalisation des fosses septiques. » 7 - Voir articles 6 et 7 du décret n° 2-92-833 précité : Article 6 : « Pour l'application des dispositions de l'article 5 de la loi précitée n° 25-90, le pétitionnaire doit également joindre à la demande d'autorisation de lotir : - un certificat de la conservation de la propriété foncière attestant que le terrain à lotir est immatriculé ou en cours d'immatriculation et que, dans ce dernier cas, le délai fixé pour le dépôt des oppositions est expiré sans qu'aucune opposition n'ait été formulée ; - un plan délivré par la conservation de la propriété foncière précisant les limites de la propriété objet du lotissement. » Article 7 : « Les documents joints à la demande d'autorisation de lotir doivent être déposés, conformément aux dispositions de l'article premier ci-dessus, en sept exemplaires. Toutefois, lorsque l'importance et l'emplacement du lotissement le justifient, il pourra être exigé du pétitionnaire un nombre supplémentaire d'exemplaires sans que celui-ci ne puisse dépasser quatorze. » 8 - Voir article 8 du décret n° 2-92-833 précité : Article 8 :
Le refus de l'autorisation de lotir doit être motivé. L'autorisation de lotir est refusée notamment si le lotissement n'est pas raccordé aux réseaux de voirie, d'assainissement, de distribution d'eau potable et d'électricité, sous réserve des dispositions de l'article 21 ciaprès.
Lorsque l'affectation des terrains est définie par un plan de zonage ou un plan d'aménagement, le silence de l'administration vaut autorisation de lotir à l'expiration d'un délai de trois mois à compter du dépôt de la demande. Le lotissement réalisé dans ces conditions doit satisfaire aux réglementations en vigueur notamment aux dispositions des plans de zonage et des plans d'aménagement9. « En application des dispositions du 2e alinéa de l'article 6 de la loi précitée n° 25-90 et indépendamment des avis et visas prévus par les législations et réglementations en vigueur, tout projet de lotissement doit être soumis à l'avis des services extérieurs relevant de l'autorité gouvernementale chargée de l'urbanisme. Toutefois, doivent être soumis à l'avis de l'autorité gouvernementale chargée de l'urbanisme: a) les projets de lotissements comportant 50 lots ou 100 logements au minimum, situés dans les secteurs dont l'affectation n'est pas définie par un plan de zonage ou un plan d’aménagement ; b) les projets de lotissements comportant 200 logements au minimum, ou à réaliser sur un terrain d'une superficie égale ou supérieure à cinq hectares, à l'exception des lotissements dont tous les lots ont une superficie supérieure à 2.500 m2, sis dans les secteurs dont l'affectation est définie par un plan de zonage ou un plan d’aménagement ; c) les projets de lotissements à réaliser au nom des Etats étrangers ; d) les projets de lotissements à réaliser à proximité des Palais et Demeures Royaux ; L'avis prévu aux deux alinéas précédents n'est pas requis lorsque le projet de lotissement est situé dans le ressort territorial d'une agence urbaine ; L'avis des services préfectoraux ou provinciaux de l'autorité gouvernementale chargée des travaux publics est requis pour les projets de lotissements riverains du domaine public maritime ou à réaliser sur un terrain situé le long des voies de communication routières autres que communales. » 9 - Voir articles 10 et 11 du décret n° 2-92-833 précité : Article 10 : « Dans le cas d'autorisation tacite dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article 8 de la loi précitée n° 25-90, le demandeur avise par lettre recommandée avec accusé de réception l'autorité dépositaire de sa demande d'autorisation de lotir, du commencement des travaux tels que prévus au dossier joint à ladite demande. » Article 11 :
Toute demande de modification formée par l'administration interrompt le cours du délai ci-dessus fixé.
Lorsque l'affectation des terrains n'est pas définie par un plan de zonage ou un plan d'aménagement, l'autorité compétente pour la délivrance de l'autorisation peut, après avis de l'administration 10: 1. Dans les périmètres des communes urbaines, des centres délimités et des zones à vocation spécifique : - soit surseoir à statuer sur les demandes d'autorisation de lotir ; - soit délivrer l'autorisation de lotir si le lotissement projeté est compatible avec les dispositions du schéma directeur d'aménagement urbain et à défaut d'un schéma directeur, s'il est compatible avec la vocation de fait du secteur concerné. 2. En dehors des périmètres visés au 1° du présent article, délivrer l'autorisation de lotir, si le lotissement est réservé à des constructions destinées à l'habitat dispersé, aux activités touristiques ou aux activités liées à l'agriculture et à condition que chaque lot ait une superficie minimale d'un hectare.
A la demande du lotisseur, l'autorisation de lotir précisera que pour la réalisation des travaux prévus à l'article 18, I de la présente loi le lotissement est divisé en secteurs. « Toute demande de modification formée par l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation de lotir en vertu du 2e alinéa de l'article 8 de la loi précitée n° 25-90 doit être adressée au pétitionnaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, le délai prévu au 1er alinéa de l'article 8 de la loi précitée n° 25-90 ne commence, de nouveau, à courir qu'à compter de la date du dépôt par le pétitionnaire, des plans ou autres documents modificatifs ou complémentaires, attesté par un récépissé dûment daté et signé par la partie dépositaire.» 10 - Voir article 12 du décret n° 2-92-833 précité : Article 12 : « Pour l'application des dispositions de l'article 9 de la loi précitée n° 25-90, et lorsque le lotissement projeté ne se trouve pas situé dans le ressort territorial d'une agence urbaine, on entend par « administration » les services extérieurs relevant de l'autorité gouvernementale chargée de l'urbanisme, sous réserve des dispositions des a), c) et d) du 2e alinéa de l'article 8 ci-dessus. »
L'autorisation de lotir, qu'elle soit expresse ou tacite, est périmée si le lotisseur n'a pas réalisé les travaux d'équipement, visés à l'article 18 de la présente loi, à l'expiration d'un délai de trois ans qui court à partir de la date de la délivrance de l'autorisation ou de celle de l'expiration du délai de trois mois visé à l'article 8 ci-dessus.
Section première: Du dépôt à la conservation foncière du dossier approuvé
Dès l'obtention de l'autorisation de lotir, le lotisseur doit déposer à la conservation foncière un exemplaire du dossier objet de ladite autorisation.
Le recours à un architecte exerçant à titre libéral et régulièrement inscrit à l'ordre est obligatoire pour : - la conception urbanistique du projet de lotissement ; - l'établissement des documents relevant de la conception architecturale, à fournir à l'autorité compétente pour obtenir l'autorisation de lotir.
Le recours à un géomètre est obligatoire pour l'établissement du plan topographique sur la base duquel l'architecte concevra le projet de lotissement.
Le recours à des ingénieurs spécialisés est obligatoire pour l'établissement des documents techniques (plans et études) afférents à la réalisation de la voirie, de l'assainissement, des réseaux d'eau et d'électricité.
Les documents fournis à l'appui de la demande d'autorisation de lotir et énumérés aux 2° et 4° de l'article 4 ci-dessus doivent être établis et signés par l'architecte. Le plan topographique désigné au 1° dudit article 4 et à l'article 14 ci-dessus doit être établi et signé par un géomètre agréé conformément à la réglementation fixant les conditions d'agrément et de contrôle des géomètres privés et des sociétés exécutant des travaux topographiques pour le compte des administrations publiques et de certaines personnes. Les documents désignés au 3° de l'article 4 ci-dessus doivent être établis et signés par des ingénieurs spécialisés.
Le lotisseur est tenu de désigner soit un architecte, soit un ingénieur spécialisé, soit un géomètre comme coordonnateur chargé de veiller à la bonne exécution des travaux.
L'autorisation de lotir ainsi que l'autorisation de création d'un groupe d'habitations doivent prévoir l'obligation du bénéficiaire de procéder à ce qui suit: a) Avant l'ouverture du chantier: -le dépôt, au siège de la commune, contre accusé de réception daté, signé et portant un numéro d'ordre d'une déclaration d'ouverture du chantier signée par le coordonnateur désigné à l'article 17 ci-dessus, et ce avant le commencement des travaux. La commune adresse une copie de ladite déclaration et une copie dudit accusé de réception à l'autorité administrative locale. - l'installation d'une palissade autour du chantier, et d'un panneau à son entrée indiquant le numéro de l'autorisation, ainsi que la date de sa délivrance, le nom du maitre d'ouvrage et les lieux ou sont mis les documents relatifs au lotissement; 11 - Les dispositions de la section II bis ont été ajoutées en vertu l’article 6 de la loi n° 66-12, précitée.
b) Durant la période de réalisation des travaux: -le dépôt, au chantier, des documents autorisés portant les visas des services compétents et la mention ne varietur, ainsi que des documents techniques établis par un ingénieur spécialisé, conformément aux textes législatifs et réglementaires en vigueur en matières d'urbanisme, de lotissements et de groupes d'habitations; c) A la fin des travaux: -le dépôt au siège de la commune, contre accusé de réception daté, signé et portant un numéro d'ordre, d'une déclaration de fermeture du chantier et de fin des travaux, par laquelle le coordonnateur, susmentionné, atteste la finde la réalisation des travaux conformément aux documents autorisés et aux dispositions des autorisations relatives à la création des lotissements ou des groupes d'habitations. Une copie de ladite déclaration et une copie dudit accusé de réception doivent être adressées à l'autorité administrative locale et à l'agence urbaine.
Le coordonnateur du projet doit tenir dans le chantier, et durant toute la période de réalisation des travaux, un cahier de chantier dont le modèle est établi par l'administration compétente. Le cahier de chantier comprend notamment: - tous les éléments relatifs à l'identification du projet; -la nature des travaux; -l'identification des entreprises selon la nature de leurs activités: -l'avis de l'ouverture du chantier; -les dates, notes, ordres, procès-verbaux, observations et visites des différents intervenants concernés, notamment l'architecte chargé du projet, l'ingénieur spécialisé et l'ingénieur géomètre topographe; -l'attestation de la déclaration de fermeture du chantier et de fin des travaux.
Ne peuvent être autorisés que les projets de lotissement prévoyant :
I. Les travaux d'équipement suivants : - la construction des voies de desserte intérieure et des parkings; - la distribution d'eau et d'électricité, l'évacuation des eaux et matières usées ; - l'aménagement des espaces libres tels que places, espaces verts, terrains de jeux ; - le raccordement de chaque lot aux divers réseaux internes au lotissement ; - le raccordement des voies et réseaux divers internes aux réseaux principaux correspondants ; - la construction des voies et raccordements permettant le libre accès au rivage de la mer lorsque le lotissement est riverain du domaine public maritime. II. Les réserves d'espaces destinés aux équipements collectifs et installations d'intérêt général correspondant aux besoins du lotissement tels que centre commercial, mosquée, hammam, four, établissement scolaire, dispensaire, et espaces destinés aux activités sportives à créer conformément aux dispositions de l'article 62 de la loi n° 06-87 relative à l'éducation physique et aux sports, promulguée par le dahir n° 1-88-172 du 13 chaoual 1409 (19 mai 1989)12.
Dans les communes urbaines et les centres délimités, pour les projets de lotissements destinés à recevoir : - soit des villas ; - soit des immeubles quels qu'en soient la nature ou l'usage, - comportant au moins ou quatre niveaux, ou trois niveaux et six logements ; - soit des immeubles à usage industriel ou commercial, l'autorisation de lotir doit être refusée si le projet ne prévoit pas, outre les travaux d'équipement et les réserves d'espaces désignés à l'article 18 ci-dessus, l'installation des lignes 12 - Bulletin Officiel n° 4003 du 15 hija 1409 (19 juillet 1989), p. 198.
nécessaires au raccordement desdits lotissements au réseau général des télécommunications publiques13. Ces installations réalisées sous la responsabilité et le contrôle des services compétents en matière de télécommunication dans les conditions fixées par voie réglementaire, devront satisfaire aux exigences de sécurité notamment assurer l'usager et l'Etat contre tout risque d'utilisation illégale des lignes de Télécommunication.
Le lotisseur qui se substitue à la commune pour réaliser les réseaux principaux de voirie et d'assainissement peut, sur la base d'un accord conclu avec la commune, percevoir des propriétaires de terrains bénéficiant de ces nouveaux réseaux, une indemnité calculée comme en matière de taxe de premier établissement. Cette indemnité sera recouvrée par la commune selon les modalités prévues pour ladite taxe, auprès desdits propriétaires et reversée au lotisseur à concurrence du montant des travaux qu'il a effectués aux lieu et place de la commune.
Les projets ne prévoyant pas tout ou partie des travaux énumérés au § I de l'article 18 ci-dessus peuvent, toutefois, être autorisés après avis conforme de l'administration 14: - lorsque du fait de la destination ou de la situation du lotissement l'exécution de ces travaux ne se justifie pas ; - lorsque ces travaux ne peuvent être réalisés pour des raisons techniques telles que l'absence du réseau principal correspondant. 13 - Voir article 13 du décret n° 2-92-833 précité : Article 13 : « Les installations des lignes nécessaires au raccordement des lotissements au réseau général des télécommunications publiques prévues à l'article 19 de la loi précitée n° 25-90 doivent être réalisées dans les conditions fixées par arrêté conjoint de l'autorité gouvernementale chargée des télécommunications et de l'autorité gouvernementale chargée de l'urbanisme. » 14 - Voir article 14 du décret n° 2-92-833 précité : Article 14 : « Sous réserve des dispositions du 2e alinéa de l'article 8 ci-dessus, l'avis conforme prévu à l'article 21 de la loi précitée n° 25-90 doit être donné par les services extérieurs relevant de l'autorité gouvernementale chargée de l'urbanisme lorsque le lotissement projeté ne se trouve pas situé dans le ressort territorial d'une agence urbaine. »
Le lotisseur15 doit obligatoirement déclarer l'achèvement des travaux d'équipement prévus par le projet de lotissement. Les travaux ainsi achevés feront l'objet d'une réception provisoire et d'une réception définitive.
La réception provisoire permet à l'administration communale de s'assurer que les travaux d'aménagement, de viabilité et d'assainissement exécutés, sont conformes à ceux prévus au projet autorisé. Cette réception doit être faite dans les quarante-cinq jours suivant la déclaration d'achèvement des travaux d'équipement, visée à l'article 22 cidessus. Article 2416 La réception provisoire des travaux est effectuée par une commission groupant les représentants de la commune et ceux de l'administration dont le nombre et la qualité sont fixés par voie réglementaire ainsi qu'un représentant des services chargés de la distribution de l'eau et de l'électricité17. 15 - Voir article 15 du décret n° 2-92-833 précité : Article 15 : « La déclaration d'achèvement des travaux d'équipement prévue à l'article 22 de la loi précitée n° 25-90 doit être adressée par le lotisseur à l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation de lotir par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposée au siège de ladite autorité contre récépissé. Cette autorité doit aviser immédiatement de la déclaration précitée, les services compétents en matière de télécommunications aux fins de vérifications conformément aux dispositions de l'article 25 de la loi précitée n° 25-90. » 16 -Les dispositions de l’article 24 ont été modifiées et complétées en vertu de l’article 5 de la loi n° 66-12, précitée. 17 - Voir article 16 du décret n° 2-92-833 précité : Article 16 : « La commission de réception provisoire des travaux prévue au 1er alinéa de l'article 24 de la loi précitée n° 25-90 est composée comme suit : - le représentant du conseil communal, président ; - l'architecte en fonction dans la commune ou à défaut, l'architecte préfectoral ou provincial ; - l'ingénieur en fonction dans la commune ou à défaut, l'ingénieur préfectoral ou provincial ; - le représentant de l'autorité administrative locale ;
Le lotisseur, l'entrepreneur, l'architecte, l'ingénieur spécialisé et le géomètre sont convoqués à la réunion de la commission. A l'issue de la réunion, il est dressé, suivant le cas soit un procèsverbal de réception provisoire des travaux, soit le constat prévu à l'article 26 ci-après. Le président du conseil communal adresse une copie du procèsverbal de réception provisoire des travaux à l'autorité administrative locale concernée et à l'agence urbaine.
Pour les lotissements visés à l'article 19 ci-dessus, la réception provisoire des travaux est subordonnée à la vérification par les services compétents en matière de télécommunications, de l'existence des lignes dont l'installation est imposée en application dudit article. Cette vérification doit être faite dans le mois suivant la déclaration d'achèvement des travaux d'équipement, visée à l'article 22 ci-dessus. Faute de vérification à l'expiration dudit délai, les services compétents sont réputés n'avoir aucune observation en la matière. - le représentant des services extérieurs de l'urbanisme, ou quand le lotissement est situé dans le ressort territorial d'une agence urbaine, le représentant de cette dernière ; - le représentant des services de la conservation foncière et des travaux topographiques concernés ; - le représentant du ministère chargé des travaux publics, lorsqu'il s'agit de lotissement riverain du domaine public maritime ou des voies de communication routières autres que communales ; - le représentant des services chargés de la distribution d'eau et d'électricité. Sont également convoqués : - le représentant de l'Office national des postes, et télécommunications lorsque le lotissement doit être relié au réseau général des télécommunications ; - le représentant des services régionaux du ministère des affaires culturelles lorsque le lotissement peut avoir une incidence sur les monuments historiques et les sites classés ou inscrits situés dans sa proximité. Toutefois, lorsque le lotissement est situé dans deux ou plusieurs communes, la commission comprend le représentant de chacun des conseils communaux intéressés ainsi que l'architecte et l'ingénieur préfectoraux ou provinciaux et, le cas échéant, l'architecte et l'ingénieur en fonction dans chacune de ces communes. Dans ce cas, la présidence de la commission de réception des travaux est assurée par le représentant de l'autorité administrative ayant délivré l'autorisation de lotir. »
Au cas où la commission constaterait un défaut de conformité entre les travaux effectués et les documents approuvés, elle en dresse constat. Si après notification de ce constat, il n'est pas procédé par le lotisseur dans le délai imparti par ledit constat à la régularisation de la situation existante, par modification, démolition ou réalisation de travaux complémentaires, l'autorité locale fait procéder d'office aux frais du propriétaire à la démolition des ouvrages entrepris irrégulièrement ou à l'exécution des ouvrages nécessaires.
Un an après la date de l'établissement du procès-verbal de réception provisoire des travaux visé à l'article 24 ci-dessus, il est procédé par la commission visée audit article à la réception définitive des travaux d'équipement. Le lotisseur, l'entrepreneur, l'architecte et les ingénieurs spécialisés sont convoqués à cette réception.
La réception définitive a pour objet de déterminer si la voirie et les réseaux divers ne présentent aucune malfaçon. Au cas où des malfaçons seraient relevées lors des opérations de réception définitive, le lotisseur est invité à prendre les dispositions nécessaires pour y remédier. Article 2918 La réception définitive donne lieu à la délivrance par le président du conseil communal d'un certificat établi suivant l'avis conforme de la commission désigner à l'article 24 ci-dessus, attestant que la voirie et les réseaux divers sont en état. La remise au domaine public communal de la voirie du lotissement, du groupe d'habitations, des réseaux d'eau, d'égoût et d'électricité et des espaces libres plantés demeure subordonnée à la délivrance du certificat prévu a l'alinéa ci-dessus. 18 -Les dispositions de l’article 29 ont été modifiées et complétées en vertu de l’article 5 de la loi n° 66-12, précitée.
Ladite remise est constatée par un procès-verbal à inscrire sur le titre foncier originel du lotissement, au nom de la commune. Cette inscription est effectuée gratuitement à la diligence de la commune intéressée. Le président du conseil communal adresse, à l'autorité administrative locale concernée, une copie du certificat prévu au premier alinéa ci-dessus et du procès-verbal de la remise au domaine public communal de la voirie du lotissement ou du groupe d'habitations, des réseaux d'eau, d'égout et d'électricité et des surfaces non bâties et plantés.
L'autorité compétente pour la délivrance de l'autorisation de lotir peut subordonner celle-ci à toutes modifications du projet qu'elle juge utiles. Elle peut notamment : - imposer l'établissement de servitudes dans l'intérêt de la sécurité publique, de l'hygiène, de la circulation et de l'esthétique ; - imposer le maintien des plantations existantes ; - imposer la rectification des limites du lotissement ; - imposer des réserves d'espaces supplémentaires pour les équipements collectifs et les installations d'intérêt général dont l'implantation est rendue nécessaire par suite de la création du lotissement.
Les servitudes instaurées en application de l'article précédent, à l'exception de celles imposées dans l'intérêt de la sécurité publique, de l'hygiène, de la circulation et de l'esthétique et pour le maintien des plantations existantes, ouvrent droit à indemnité. Toutefois, les servitudes de réserve d'espaces supplémentaires et de voirie n'ouvrent droit à indemnité que si la superficie réservée représente : - Plus de 25% de la superficie totale, lorsque la surface moyenne des lots est égale ou supérieure à l.000 mètres carrés; - Plus de 30% de la superficie totale, lorsque la surface moyenne des lots est inférieure à 1.000 mètres carrés et égale ou supérieure à 600 mètres carrés,
- Plus de 35% de la superficie totale, lorsque la surface moyenne des lots est inférieure à 600 mètres carrés et égale ou supérieure à 350 mètres carrés ; - Plus de 40% de la superficie totale, lorsque la surface moyenne des lots est inférieure à 350 mètres carrés et égale ou supérieure à 200 mètres carrés ; - Plus de 45% de la superficie totale, lorsque la surface moyenne des lots est inférieure à 200 mètres carrés et égale ou supérieure à 100 mètres carrés ; - Plus de 50% de la superficie totale, lorsque la surface moyenne des lots est inférieure à 100 mètres carrés. Les indemnités prévues au présent article ne sont dues que pour la superficie réservée excédant celle résultant de l'application des taux fixés ci-dessus. Les indemnités sont fixées soit à l'amiable, soit à défaut, par le juge, sur la base de la valeur du terrain à la date de la réception provisoire visée à l'article 23 ci-dessus.
La mention au titre foncier de l'immeuble objet du lotissement avec report sur le plan foncier du plan de lotissement ne peut être effectuée qu'après établissement du levé consécutif résultant des opérations de bornage et sur production de la copie certifiée conforme du procès-verbal de réception provisoire et, le cas échéant, du règlement de copropriété prévu à l'article 45 de la présente loi. Dès le report sur le plan foncier du plan de lotissement, le lotisseur est tenu de requérir auprès de la Conservation foncière la création d'un titre foncier par lot.
Les actes afférents aux opérations de vente, location et partage, visées à l'article premier ci-dessus, ne peuvent être passés qu'après réception provisoire par la commune, des travaux d'équipement du lotissement.
Lorsque les travaux d'équipement du lotissement ont été réalisés par secteurs en application de l'article 10 ci-dessus, les actes visés à l'article précédent peuvent être passés pour les opérations concernant les secteurs dont les travaux d'équipement ont fait l'objet de la réception provisoire. Article 3519 Les adoul, notaires et les conservateurs de la propriété foncière ainsi que les receveurs de l'enregistrement ainsi que les instances compétentes pour légaliser les signatures doivent refuser de dresser, de recevoir, d'enregistrer ou de légaliser la signature de tous actes afférents opérations de vente, location ou partage visées à l'article premier ci-dessus s'il n'est pas fourni: - soit la copie certifiée conforme du procès-verbal de réception provisoire ; - soit la copie certifiée conforme de l'attestation délivrée par le président du conseil communal certifiant que l'opération ne tombe pas sous le coup de la présente loi.
Les actes de vente, de location et de partage doivent se référer au cahier des charges du lotissement, dont l'objet est fixé à l'article 4 ci-dessus et au règlement de copropriété prévu à l'article 45 de la présente loi. 19-Les dispositions de l’article 35 ont été modifiées et complétées en vertu de l’article 5 de la loi n° 66-12, précitée.
A ces actes doit être obligatoirement annexée la copie certifiée conforme du procès-verbal de réception provisoire ou de l'attestation prévue à l'article 35 ci-dessus.
lotissements dont les travaux sont réalisés par tranches
Le lotisseur peut être autorisé à réaliser l'équipement du lotissement par tranches successives dans les conditions fixées ci-après
Pour obtenir l'autorisation visée à l'article 2 ci-dessus, le lotisseur doit fournir à l'appui de sa demande un dossier comprenant, outre les documents énumérés à l'article 4 ci-dessus : - un programme d'échelonnement des travaux assorti de leur estimation et désignant les lots pour lesquels l'autorisation de vente ou de location sera sollicitée dès l'achèvement de chaque tranche de travaux ; - une déclaration légalisée fournissant tous renseignements utiles sur les modalités de financement des tranches successives des travaux et sur les garanties produites pour assurer ledit financement telles que caution personnelle, caution bancaire et nantissement.
La garantie visée à l'article précédent doit couvrir le montant prévisible de l'estimation des travaux d'équipement dont l'exécution n'aura pas été réalisée au moment de la vente des premiers lots.
Dans le cas où le lotisseur ne respecte pas le programme d'échelonnement des travaux d'équipement visé à l'article 38 ci-dessus, le président du conseil communal lui adresse une sommation d'exécuter les travaux prévus dans un délai qu'il fixe. Si les travaux n'ont pas été réalisés dans ledit délai, la garantie prévue à l'article 38 ci-dessus, joue au profit de la commune à charge par elle ou
par la personne qu'elle déléguera à cette fin, d'exécuter les travaux nécessaires.
La réception provisoire est opérée à l'achèvement de chaque tranche de travaux. Le procès-verbal de réception provisoire est assorti d'une attestation du président du conseil communal désignant les lots dont la vente ou la location peut être conclue. La réception définitive intervient un an après l'établissement du procès-verbal de réception provisoire afférent aux travaux de la dernière tranche.
Lorsque la garantie visée à l'article 38 ci-dessus est constituée par une immobilisation de fonds dans un compte, celui-ci doit être ouvert à la Trésorerie générale ou dans un établissement bancaire. Ce compte est alimenté dès l'achèvement des travaux de la première tranche, par le montant du prix des cessions des lots qui interviennent après la réception provisoire de chaque tranche de travaux. Le déblocage progressif desdits fonds peut être opéré au fur et à mesure de l'exécution des travaux, après vérification de l'état d'avancement desdits travaux, sur présentation d'une attestation délivrée par le président du conseil communal, sur avis conforme de la commission visée à l'article 24 ci-dessus. La vérification prévue à l'alinéa qui précède permet à l'administration communale de s'assurer que l'état d'avancement des travaux réalisés est conforme aux prévisions du programme d'échelonnement des travaux faisant partie du dossier constitué en vue d'obtenir l'autorisation de lotir ou de créer un groupe d'habitations. L'attestation délivrée par le président du conseil communal précise le montant des fonds qui pourront être débloqués.
Les constructions à édifier dans les lotissements, sont subordonnées à la délivrance d'un permis de construire même lorsque lesdits
lotissements sont situés en dehors des territoires où est exigible ledit permis.
Lorsque dans un lotissement, les constructions sont à réaliser par le lotisseur lui-même, l'autorisation de construire peut être délivrée avant l'achèvement des travaux d'équipement.
Pour les lotissements dont les parties communes telles que voirie, espaces verts, terrains de jeux, restent propriété privée, un règlement de copropriété doit être obligatoirement établi par le lotisseur. Ce règlement a pour objet de définir notamment : - les parties du lotissement qui sont détenues par les copropriétaires en indivision ; - les obligations des copropriétaires ; - les conditions de nomination du représentant des copropriétaires. Ce règlement doit être déposé au siège de la commune avant la réception provisoire des travaux d'équipement du lotissement.
Dès l'obtention de l'autorisation de lotir, il est obligatoirement mis à la disposition du public au siège de la commune et de la conservation foncière intéressée : - les documents visés aux 2e, 3e et 4e paragraphes de l'article 4 cidessus ; - le cas échéant, le programme d'échelonnement des travaux prévu à l'article 38 ci-dessus.
Le règlement de copropriété visé à l'article 45 ci-dessus est soumis à la publicité prévue au premier alinéa du présent article, avant la réception provisoire des travaux d'équipement du lotissement. Les documents prévus ci-dessus doivent comporter les références de l'autorisation de lotir. Ils peuvent, à la diligence de la commune et aux frais du lotisseur, être affichés sur les lieux du lotissement.
Les affiches, annonces et tous autres moyens de publicité doivent mentionner les lieux où les documents visés à l'article 46 ci-dessus ont été déposés ainsi que les références de l'autorisation. Il ne doit y figurer aucune indication non conforme aux dispositions desdits documents susceptibles d'induire les acquéreurs en erreur.
La date et le numéro de l'autorisation de lotir doivent être inscrits en caractères lisibles sur un panneau placé sur le chantier de façon très apparente. Ledit panneau doit y rester jusqu'à l'établissement du procèsverbal de réception provisoire.
IRRÉGULIERS
On entend par lotissement irrégulier au sens de la présente loi, les lotissements qui ont été réalisés sans autorisation préalable et les lotissements dont les travaux d'équipement n'ont pas été exécutés en conformité avec les documents ayant permis l'obtention de l'autorisation de lotir visée à l'article 2 ci-dessus.
Dans les lotissements d'habitat irréguliers à restructurer, l'Etat ou les collectivités locales peuvent procéder à l'expropriation des terrains nécessaires aux opérations de redressement poursuivies dans l'intérêt de l'hygiène, de la sécurité et de la commodité publique, conformément aux dispositions de la loi n° 7-81 relative à l'expropriation pour cause d'utilité
publique et l'occupation temporaire, promulguée par le dahir n° 1-81-254 du 11 rejeb 1402 (6 mai 1982)20.
Dans les lotissements d'habitat irréguliers à restructurer, le lotisseur et les propriétaires de lots participent aux dépenses d'exécution des équipements non réalisés. Cette participation est répartie et calculée conformément aux dispositions des articles 52, 53 et 54 ci-après.
Le financement des travaux visés à l'article ci-dessus est réparti par moitié entre le lotisseur et les acquéreurs de lots.
Le montant de la contribution due par chaque acquéreur de lot pour la réalisation des réseaux d'eau, d'assainissement et d'électricité est calculé sur la base de la superficie cumulée des planchers de la construction que peut recevoir le lot. Article54 Le montant de la contribution due par chaque acquéreur de lot pour la réalisation de la voirie est calculé sur la base de la longueur de façade du lot.
Les poursuites pour le recouvrement des contributions visées aux articles précédents sont effectuées, s'il y a lieu, conformément aux règles prévues en matière de recouvrement des créances de l'Etat et des collectivités locales.
Constituent un groupe d'habitations les immeubles individuels ou collectifs à usage d'habitation édifiés sur une seule ou sur plusieurs 20 - Bulletin Officiel n° 3685 du 3 ramadan 1403 (15 juin 1983), p. 390.
parcelles contiguës ou voisines, simultanément ou successivement par le propriétaire ou les copropriétaires indivis de la ou des parcelles en cause.
Sont applicables aux groupes d'habitations les dispositions prévues par le titre premier de la présente loi.
Dans les communes urbaines, les centres délimités, leurs zones périphériques, les groupements d'urbanisme, les zones à vocation spécifique, et toute autre partie du territoire couverte par un document d'urbanisme approuvé tel que le schéma directeur d'aménagement urbain et le plan de développement d'une agglomération rurale, sont soumises à autorisation préalable de morcellement21 : 21 - Voir articles 20 et 21 du décret n° 2-92-833 précité : Article 20 : « L'autorisation de morcellement visée à l'article 58 de la loi précitée n° 25-90 est délivrée par le président du conseil communal après avis : - des services extérieurs relevant de gouvernementale l'autorité chargée de l'urbanisme, lorsque la propriété objet du morcellement est située en dehors du ressort territorial d'une agence urbaine ; - de la conservation de la propriété foncière du ressort. » Article 21 : « La demande d'autorisation de morcellement visée à l'article 58 de la loi précitée n° 25-90 doit être adressée, au siège de la commune concernée, par lettre recommandée avec accusé de réception ou y être déposée contre récépissé dûment daté et signé par le dépositaire de ladite demande, accompagnée des documents suivants en quatre exemplaires : 1 - un plan de situation de la parcelle concernée, établi par un géomètre au 1/2000 ou à défaut au 1/5000, rattaché au réseau géodésique, le cas échéant, et comportant l'orientation, les voies de desserte avec leur dénomination et les points de repère permettant de localiser le terrain ; 2 - un certificat de la conservation de la propriété foncière faisant ressortir la nature et la consistance de l'immeuble, le nom du propriétaire, les droits réels immobiliers et les charges foncières existants sur l'immeuble, et dans le cas où il s'agit d'une copropriété, la part indivise revenant à chaque propriétaire. Le certificat est assorti d'un plan foncier si la propriété est immatriculée, et dans le cas où elle n'est pas immatriculée, d'une copie certifiée conforme de l'acte de propriété de la parcelle en cause ; 3 - éventuellement, un plan masse faisant apparaître les bâtiments existants ; 4 - le plan du projet de morcellement régulier établi au 1/500 ou au 1/1000 lorsqu'il ne s'agit pas d'une vente en indivision ;
- toute opération de vente ou de partage ayant pour objet ou pour effet la division d'une propriété foncière en deux ou plusieurs lots non destinés à la construction ; - toute vente en indivision d'une propriété foncière qui aurait pour effet d'attribuer à l'un au moins des acquéreurs des droits de copropriété dont l'équivalence en superficie serait inférieure à la superficie prévue pour les lots de terrain par les documents d'urbanisme et à défaut de superficie ainsi prévue, à 2.500 mètres carrés.
L'autorisation visée à l'article 58 ci-dessus est délivrée par le président du conseil communal après avis de l'administration, sur la base d'un dossier dont la composition est fixée par voie réglementaire. Elle est réputée accordée si le président du conseil communal n'a pas statué dans un délai de 2 mois à compter du dépôt de la demande.
La demande formulée en vue d'obtenir l'autorisation prévue à l'article 58 ci-dessus est irrecevable si le terrain concerné est situé dans une zone constructible en application d'un document d'urbanisme. Dans ce cas l'opération ne peut être autorisée qu'aux conditions prévues au titre premier de la présente loi. Article 6122 Les adoul, notaires et les conservateurs de la propriété foncière ainsi que les receveurs de l'enregistrement que les instances compétentes pour légaliser les signatures doivent refuser de dresser, de recevoir ou d'enregistrer tous actes afférents aux opérations de vente ou de partage visées à l'article 58 ci-dessus non assortis de l'autorisation prévue audit article ou d'une attestation du président du conseil communal certifiant que l'opération ne tombe pas sous le coup de la présente loi. Toute demande ne comportant pas la totalité des documents visés à l'alinéa précédent est irrecevable. » 22 -Les dispositions de l’article 61 ont été modifiées et complétées en vertu de l’article 5 de la loi n° 66-12, précitée.
L'acte de vente ou de partage doit faire mention de l'autorisation de morcellement ou de l'attestation visée à l'article précédent.
Chapitre premier : Des dispositions répressives Section première : De l'enquête et de la constatation des infractions
Les actes commis et cités ci-après, constituent des infractions aux dispositions de la présente loi : - la création des lotissements, des groupes d'habitations ou de morcellement : • sans autorisation préalable ; • sans respecter les dispositions des documents écrits et graphiques, objet des autorisations délivrées à cet effet ; • dans une zone non susceptible de les accueillir en vertu des règlements en vigueur ; • sur une propriété relevant du domaine public ou privé de l'état et des collectivités territoriales ainsi que sur des terrains appartenant aux collectivités ethniques, sans autorisation exigible au préalable ; - l'usage d'un bâtiment sans l'obtention d'un permis d'habiter ou d'un certificat de conformité prévus par la loi n°12-90 relative à l'urbanisme promulguée par le dahir n° 1-92-31 du 15 hija 1412 (17 juin 1992) ; - l'accomplissement des actes interdits en vertu du deuxième alinéa de l'article 34 de la loi mentionnée n°l2-90 relative à l'urbanisme ; - tout manquement aux dispositions du premier alinéa de l'article 172 ci-dessus relatives à la tenue du cahier de chantier ; - la vente ou la location ou le partage ou la mise en vente ou en location d'un lot dans un lotissement ou d'un logement dans un groupe d'habitations, lorsque le lotissement ou le groupe d'habitations n'est pas 23 - Les dispositions du chapitre premier du titre V ci-dessus ont été abrogées et remplacées en vertu de l’article 7 de la loi n° 66-12, précitée.
autorisé, ou n'a pas fait l'objet d'un procès-verbal de réception provisoire des travaux, sous réserve des dispositions de la loi n° 44-00 relative à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement.
Les infractions mentionnées dans l'article 63 ci-dessus sont constatées et font l'objet de procès-verbaux dressés par : - les officiers de la police judiciaire ; - les contrôleurs de l'urbanisme, relevant du wali du gouverneur, de l'administration, ayant la qualité d'officier de la police judiciaire. Les contrôleurs relevant du wali, du gouverneur ou de l'administration, ont, lors de l'exercice de leurs missions, le droit à requérir le concours de la force publique. La qualité d'officier de police judiciaire est attribuée aux contrôleurs visés ci-dessus, relevant du wali ou du gouverneur ou de l'Administration, conformément aux procédures et modalités fixées par voie réglementaire. Les voies et les modalités d'exercice de la fonction des contrôleurs de l'urbanisme, relevant du wali, du gouverneur ou de l'Administration, visés par le présent article ainsi que le ressort territorial de l'exercice de leurs missions sont fixés par voie réglementaire.
Le contrôleur exerce ses missions d’office, ou à la demande de l’autorité administrative locale ou du président du conseil communal ou du directeur de l’Agence urbaine, informés de l’infraction par les agents chargés de cette mission, et relevant de ces autorités, ou à la demande de toute personne ayant porté plainte. Le contrôleur ayant constaté l'une des infractions mentionnées dans l’article 63 ci-dessus en rédige un procès-verbal, conformément aux dispositions de l’article 24 du code de la procédure pénale, et en transmet l’original au procureur du Roi dans un délai maximum de trois (3) jours à compter de la date de constatation de l’infraction, joint de deux copies certifiées conformes dudit procès-verbal, ainsi que d’une photo numérique du chantier ou ou des travaux de construction ou de réfection objet de l’infraction, ou de tout autre moyen permettant de déterminer l’état de l’infraction, et de tous les autres pièces et pièces et documents relatifs à l'infraction.
Une copie du procès-verbal de la constatation de l'infraction est adressée à l'autorité administrative locale, au président du conseil communal et au directeur de l'agence urbaine, ainsi qu'au contrevenant.
Dès la constatation de l'infraction, et si les travaux d'équipement ou de construction constitutifs de ladite infraction sont en cours de réalisation, le contrôleur ou l'officier de la police judiciaire ordonne l'arrêt immédiat des travaux. Il fait joindre ledit ordre adressé au contrevenant, d'une copie du procès- verbal de ladite constatation et en fait notification à l'autorité administrative locale, au président du conseil communal et au directeur de l'agence urbaine. Si le contrevenant n'exécute pas l'ordre de l'arrêt immédiat des travaux, qui lui a été notifié, le contrôleur peut procéder à la saisie des outils, du matériel et des matériaux de construction ainsi qu'à la fermeture du chantier, et y appose des scellés de fermeture et en rédige un procèsverbal détaillé qu'il transmet au procureur du Roi. Le contrôleur peut désigner le contrevenant gardien des choses saisies ou ordonner leur déplacement vers un entrepôt dédié à cet effet. Le contrevenant peut demander à l'instance judiciaire compétente la réouverture du chantier et la levée de la saisie des outils, du matériel et des matériaux de construction soit en cas de règlement de l’infraction soit en cas d’une décision du tribunal administratif annulant les mesures prises à son égard. En cas de condamnation, le tribunal ordonne la confiscation des biens saisis en préservant les droits des personnes de bonne foi.
Si les faits constitutifs de l'infraction peuvent être rapportés car ils ne constituent pas une violation grave aux dispositions relatives aux lotissements et aux groupes d'habitations et au morcellement, le contrôleur ayant constaté l'infraction, donne l'ordre au contrevenant de prendre les mesures nécessaires pour mettre fin à l'infraction dans un délai qui ne peut être inférieur à dix (10) jours ni supérieur à un mois, et en fait notification à l'autorité administrative locale, au président du conseil communal et au directeur de l'Agence urbaine. S'il est constaté qu'à l'expiration du délai mentionné au premier alinéa ci-dessus, le contrevenant n'a pas exécuté les ordres qui lui ont été notifiés, l'autorité administrative locale ordonne la démolition des
ouvrages ou des constructions relatifs à la création du lotissement ou du groupe d'habitations non réglementaires. L'ordre de démolir est notifié au contrevenant en lui fixant un délai pour effectuer les travaux de démolition. Si les travaux de démolition ne sont pas effectués dans le délai qui lui a été fixé, une commission administrative y procède, aux frais du contrevenant, dans un délai n'excédant pas quarante-huit (48) heures. La commission administrative, visée à l'alinéa ci-dessus, est composée, en plus des représentants des autorités gouvernementales dont la liste est fixée par voie réglementaire, du : - Wali de la région ou le gouverneur de la préfecture ou de la province ou son représentant, en sa qualité de président ; - Président du conseil communal ou son représentant ; Tous les frais découlant de la démolition visés au troisième alinéa de cet article sont recouverts par un ordre de recouvrement, conformément aux dispositions de la loi n°15-97 formant code de recouvrement des créances publiques. Les voies et les modalités d'exécution de l'opération de démolition sont fixées par voie réglementaire.
La démolition des travaux ou de la construction non réglementaires n'entrave pas le déclenchement de l'action publique en justice et ne met pas fin à celle en cours.
Les dispositions des deuxième et troisième et quatrième alinéa de l’article 63-4 ci-dessus s’appliquent si l’infraction consiste en la création d’un lotissement ou d’un groupe d’habitations ou en la construction d’un bâtiment sans autorisation préalable. Toutefois, si les travaux consistent en la création d’un lotissement ou d’un groupe d’habitations sur une propriété relevant du domaine public ou privé de l’Etat et des collectivités territoriales ainsi que sur des terrains appartenant aux collectivités ethniques, ou sur une zone non susceptible en vertu des règlements en vigueur d’accueillir le bâtiment construit ou en cours de construction, sans autorisation exigible au préalable, l’autorité administrative doit procéder d'office, à la démolition desdits travaux aux
frais du contrevenant. La démolition n'entrave pas le déclenchement de l'action publique en justice et ne met pas fin à celle en cours.
Le représentant de l'autorité gouvernementale chargée de l'urbanisme est convoqué, le cas échéant, pour assister aux audiences des tribunaux statuant sur les infractions prévues par l'article 63 de la présente loi.
Est puni d'une amende de 100.000 à 5.000.000 de dirhams, quiconque procède : - à la création d'un lotissement ou d'un groupe d'habitations, sans autorisation préalable ; - à un morcellement, contrairement aux dispositions de l'article 58 de la présente loi.
Est puni, d'un (1) an à cinq (5) ans d'emprisonnement et d'une amende de 100.000 à 200.000 dirhams, quiconque procède à la création d'un lotissement ou d'un groupe d'habitations dans une zone non susceptible de les accueillir en vertu des règlements en vigueur.
Est puni d'une amende de 100.000 à 200.000 dirhams, quiconque a procédé à la création d'un lotissement ou d'un groupe d'habitations ou a effectué un morcellement ou a édifié une construction sur une propriété relevant du domaine public ou privé de l'Etat et des collectivités territoriales ainsi que sur des terrains appartenant aux collectivités ethniques sans l'obtention des autorisations prévues par les textes législatifs et règlementaires en vigueur.
Est puni d'un (1) an à cinq (5) ans d'emprisonnement et d'une amende de 100.000 à 200.000 dirhams, quiconque procède à la vente ou à la location ou au partage ou à la mise en vente ou en location des lots d'un lotissement ou des logements d'un groupe d'habitations ou en a fait l'intermédiation, lorsque le lotissement ou le groupe d'habitations est créé sans autorisation ou n'a pas fait l'objet d'une réception provisoire des travaux, sous réserve des dispositions de la loi n° 44-00 relative à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement.
Toute vente ou location d'un lot dans un lotissement ou d’un logement dans un groupe d’habitations créés sans autorisation ou n'ayant pas fait l'objet d'une réception provisoire des travaux, constitue une infraction indépendante.
Est puni d'une amende de 5.000 à 10.000 dirhams, tout manquement aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-2 ci-dessus relatives à la tenue du cahier du chantier.
En cas de récidive, dans un délai d'un an qui suit la date à partir de laquelle le jugement prononcé pour la première infraction n'est susceptible à aucune voie de recours, les sanctions prévues dans ce chapitre sont portées au double.
Sans préjudice des sanctions prévues ci-dessus, et en cas de condamnation, le tribunal ordonne, aux frais du contrevenant, la démolition des constructions et des équipements réalisés pour la création du lotissement ou du groupe d'habitations, objet de l'infraction et la remise en état des lieux.
Le tribunal peut, dans le cas d'un lotissement ou d’un groupe d’habitations non réglementaire, ordonner, selon le cas et aux frais des contrevenants, la restructuration du lotissement ou du groupe d'habitations, objet de l'infraction.
Outre les cas prévus par l'article 129 du code pénal, est réputé coauteur des infractions aux dispositions de la présente loi et des règlements d'urbanisme ou de construction généraux ou communaux, selon le cas, et puni de la même sanction que l'auteur de l'infraction : le maître d'ouvrage, l'entrepreneur qui a réalisé les travaux, l'architecte, l'ingénieur spécialisé, et l'ingénieur géomètre topographe, en cas de non dénonciation de leur part de l'infraction dans les quarante-huit (48) heures, après en avoir pris connaissance, et quiconque a donné des ordres qui sont à l'origine de l'infraction et les personnes qui ont facilité ou contribué à une opération de lotissement ou de groupe d'habitation non réglementaire.
Sont frappés de nullité absolue les actes de vente, de location ou de partage passés en infraction aux dispositions de la présente loi. Les actions en nullité sont intentées par tout intéressé ou par l'administration.
Les références à la présente loi se substituent de plein droit aux références au dahir du 20 moharrem 1373 (30 septembre 1953) relatif aux lotissements et morcellements24 contenues dans les textes législatifs et réglementaires.
Les attributions reconnues par la présente loi aux présidents des conseils communaux sont exercées dans les communes urbaines de RabatHassan et du méchouar de Casablanca par les autorités désignées respectivement aux articles 67 et 67 bis du dahir portant loi n° 1-76-583 du 5 chaoual 1396 (30 septembre 1976)25 relatif à l'organisation communale, tel qu'il a été modifié et complété notamment par le dahir portant loi n° 184-165 du 6 moharrem 1405 (2 octobre 1984)26.
Demeure applicable dans l'intégralité de ses dispositions le dahir portant loi n° 1-84-188 du 13 moharrem 1405 (9 octobre 1984) relatif à l'agence urbaine de Casablanca27.
Les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables aux lotissements, groupes d'habitations et opérations visées à l'article 4 du dahir du 20 moharrem 1373 (30 septembre 1953) relatif aux lotissements 24 - Bulletin Officiel n° 2142 du 5 rabii I 1373 (13 novembre 1953), p. 1620. 25 - Bulletin Officiel n° 3335 bis du 6 chaoual 1396 (1er octobre 1976), p. 1051. Tel qu’il a été modifié et complété. 26 - Bulletin Officiel n° 3753 du 7 moharrem 1405 (03 octobre 1984), p. 387. 27 - Ce texte a été publié uniquement en langue arabe dans l’édition générale du Bulletin Officiel n° 3754 du 14 moharrem 1405 (10 octobre1984), p. 959.
et morcellements 28qui, à la date de sa publication au « Bulletin officiel » ont fait l'objet d'un dossier régulièrement constitué, déposé au siège de l'autorité communale en vue de l'obtention de l'autorisation nécessaire.
Ne sont pas soumis aux dispositions de la présente loi les lotissements à réaliser dans les agglomérations rurales dotées d'un plan de développement en application du dahir n° 1-60-063 du 30 hija 1379 (25 juin 1960) relatif au développement des agglomérations rurales29.
Est abrogé le dahir du 20 moharrem 1373 (30 septembre 1953) relatif aux lotissements et morcellements30. 28 - Voir référence de l’article 73 ci-dessus. 29 - Bulletin Officiel n° 2489 du 08 juillet 1960, p. 1318. 30 - Voir référence de l’article 73 ci-dessus, précitée.
Yassine AT-TARASSI, architecte inscrit à l'Ordre national des architectes (n° 4315), cabinet Arc Bati Architecture. Ce commentaire est une lecture pratique : il n'est pas le texte officiel et ne remplace pas l'étude de votre dossier.
Brouillon en cours de relecture par l'architecte : les commentaires d'articles seront validés ou corrigés avant d'être tenus pour définitifs.
Toute division d'une propriété foncière, par vente, location ou partage, en deux lots ou plus destinés à la construction (habitation, industrie, tourisme, commerce, artisanat) est un lotissement, quelle que soit la taille des lots. Il faut une autorisation préalable du président du conseil communal (ou du ministre de l'Intérieur, par délégation le wali ou le gouverneur, quand le terrain s'étend sur plusieurs communes). Le terrain doit être immatriculé ou en cours d'immatriculation sans opposition. L'autorisation est délivrée si le projet respecte les plans de zonage et d'aménagement ; le silence de l'administration pendant trois mois vaut autorisation lorsque l'affectation du terrain est définie par un tel document. L'autorisation est périmée si les équipements ne sont pas réalisés dans les trois ans.
L'architecte inscrit à l'Ordre conçoit le lotissement et signe les pièces de conception et le cahier des charges ; un géomètre agréé établit le plan topographique ; des ingénieurs spécialisés signent les études de voirie et réseaux. Le lotisseur désigne un coordonnateur parmi eux. Depuis la loi 66-12, l'autorisation doit prévoir une déclaration d'ouverture de chantier, une palissade et un panneau, la présence sur le chantier des documents « ne varietur », un cahier de chantier tenu par le coordonnateur et une déclaration de fermeture du chantier attestant la conformité des travaux.
Ne peut être autorisé qu'un projet prévoyant la voirie intérieure et les parkings, la distribution d'eau et d'électricité, l'assainissement, l'aménagement des espaces libres, le raccordement de chaque lot et des réseaux internes aux réseaux principaux, ainsi que des réserves pour les équipements collectifs (école, mosquée, commerces, sport…). Certains lotissements de villas ou d'immeubles doivent aussi prévoir le raccordement aux télécommunications. Le lotisseur déclare l'achèvement des équipements ; une commission procède à la réception provisoire dans les quarante-cinq jours, puis à la réception définitive un an plus tard, qui donne lieu à un certificat et à la remise de la voirie et des réseaux au domaine public communal.
Aucun acte de vente, de location ou de partage ne peut être passé avant la réception provisoire des équipements ; les adoul, notaires, conservateurs et receveurs doivent refuser d'instrumenter sans copie du procès-verbal de réception provisoire ou d'une attestation du président de la commune. Le lotisseur peut être autorisé à équiper par tranches, moyennant un programme d'échelonnement et une garantie financière, chaque tranche réceptionnée libérant la vente des lots désignés. Quand les parties communes restent privées, un règlement de copropriété est obligatoire. Le dossier autorisé est mis à la disposition du public à la commune et à la conservation foncière, et le panneau de chantier doit porter la date et le numéro de l'autorisation.
Les lotissements réalisés sans autorisation ou non conformes peuvent être restructurés, le coût des équipements manquants étant partagé par moitié entre le lotisseur et les acquéreurs. Le groupe d'habitations (immeubles d'habitation édifiés par un même propriétaire sur une ou plusieurs parcelles) suit les règles du lotissement. Dans les communes urbaines, centres délimités et territoires couverts par un document d'urbanisme, la vente ou le partage divisant un terrain en lots non destinés à la construction, et la vente en indivision attribuant une part inférieure au minimum parcellaire (à défaut 2 500 m²), exigent une autorisation de morcellement, réputée accordée après deux mois de silence ; elle est irrecevable en zone constructible.
Les infractions (lotir, grouper ou morceler sans autorisation ou hors des documents autorisés, vendre ou louer des lots avant autorisation ou réception provisoire, utiliser un bâtiment sans permis d'habiter, ne pas tenir le cahier de chantier) sont constatées par les officiers de police judiciaire et les contrôleurs de l'urbanisme, avec ordre d'arrêt immédiat des travaux, saisie possible du matériel et démolition administrative. Les amendes vont de 100 000 à 5 000 000 de dirhams pour un lotissement sans autorisation, avec emprisonnement d'un à cinq ans dans les cas les plus graves ; le maître d'ouvrage, l'entrepreneur, l'architecte, l'ingénieur et le géomètre sont réputés coauteurs s'ils n'ont pas dénoncé l'infraction sous quarante-huit heures, et les actes passés en infraction sont frappés de nullité absolue.
Toute division par vente, location ou partage d'une propriété foncière en deux ou plusieurs lots destinés à la construction, quel qu'en soit l'usage et quelle que soit la superficie des lots, constitue un lotissement.
Lecture pratique : Le critère n'est pas la taille mais la destination des lots : dès que l'on vend une partie d'un terrain pour qu'un acquéreur y construise, on est dans le champ de la loi, même pour deux lots.
Démarches liées : Autorisation de lotir ou de créer un groupe d'habitations
La demande est accompagnée d'un plan topographique établi sur les points calculés du plan foncier, des documents de conception urbanistique, des documents techniques de voirie et réseaux divers, et du cahier des charges mentionnant servitudes, volumes, conditions d'implantation et répartition des équipements entre commune et lotisseur.
Lecture pratique : Le décret 2-92-833 détaille chaque pièce (échelles, contenu des plans d'infrastructures, mentions du cahier des charges) et l'arrêté 337-20 modifié fixe la liste actuelle des documents principaux et complémentaires : ce sont ces deux textes qu'il faut suivre pour monter le dossier.
Démarches liées : Autorisation de lotir ou de créer un groupe d'habitations
La demande est irrecevable si le terrain n'est ni immatriculé ni en cours d'immatriculation (dans ce dernier cas, le délai d'opposition doit être expiré sans opposition), ou si le dossier ne comporte pas toutes les pièces de l'article 4.
Lecture pratique : Un terrain melk non immatriculé ne peut pas être loti : la réquisition d'immatriculation est la première étape, souvent la plus longue du projet.
Démarches liées : Autorisation de lotir ou de créer un groupe d'habitations
Un architecte exerçant à titre libéral et inscrit à l'Ordre est obligatoire pour la conception urbanistique du lotissement et les documents de conception architecturale ; les articles 14 et 15 imposent de même le géomètre pour le plan topographique et les ingénieurs spécialisés pour la voirie et les réseaux.
Lecture pratique : Trois professions signent le dossier ; l'article 17 impose en plus de désigner l'un d'eux comme coordonnateur du chantier, qui tiendra le cahier de chantier et signera les déclarations d'ouverture et de fermeture.
Démarches liées : Autorisation de lotir ou de créer un groupe d'habitations · Ouverture et tenue du chantier
L'autorisation de lotir ou de créer un groupe d'habitations impose, avant l'ouverture, une déclaration d'ouverture de chantier signée du coordonnateur, une palissade et un panneau ; pendant les travaux, la présence des documents « ne varietur » ; à la fin, une déclaration de fermeture attestant la conformité, dont copie est adressée à l'autorité locale et à l'agence urbaine.
Lecture pratique : Ces formalités, ajoutées en 2016, conditionnent la régularité du chantier ; le défaut de cahier de chantier (article 17-2) est puni d'une amende spécifique (article 70).
Démarches liées : Autorisation de lotir ou de créer un groupe d'habitations · Ouverture et tenue du chantier
Seuls peuvent être autorisés les projets prévoyant la voirie intérieure et les parkings, l'eau, l'électricité, l'évacuation des eaux usées, l'aménagement des espaces libres, le raccordement de chaque lot et des réseaux internes aux réseaux principaux, l'accès au rivage le cas échéant, ainsi que les réserves pour équipements collectifs correspondant aux besoins du lotissement.
Lecture pratique : La part de terrain à céder pour voirie et équipements pèse directement sur le bilan de l'opération ; l'article 31 fixe les seuils (de 25 % à 50 % selon la taille moyenne des lots) au-delà desquels les réserves supplémentaires imposées ouvrent droit à indemnité.
Démarches liées : Autorisation de lotir ou de créer un groupe d'habitations
La réception provisoire permet à la commune de vérifier la conformité des travaux d'aménagement, de viabilité et d'assainissement au projet autorisé ; elle doit intervenir dans les quarante-cinq jours suivant la déclaration d'achèvement des équipements.
Lecture pratique : La commission (article 24, composition fixée par le décret 2-92-833) convoque le lotisseur, l'entrepreneur, l'architecte, l'ingénieur et le géomètre ; en cas de non-conformité, un constat fixe un délai de régularisation, faute de quoi l'autorité locale fait exécuter d'office aux frais du propriétaire (article 26).
Démarches liées : Autorisation de lotir ou de créer un groupe d'habitations · Réception des travaux
Les actes de vente, de location et de partage des lots ne peuvent être passés qu'après la réception provisoire des travaux d'équipement par la commune ; l'article 35 oblige adoul, notaires, conservateurs et receveurs à refuser d'instrumenter sans copie du procès-verbal ou d'une attestation du président de la commune.
Lecture pratique : Les promesses ou compromis signés avant réception sont fragiles : l'article 72 frappe de nullité absolue les actes passés en infraction et l'article 68 punit la vente ou la mise en vente anticipée. Le lotissement par tranches (articles 37 à 42) est la voie légale pour commercialiser plus tôt.
Démarches liées : Autorisation de lotir ou de créer un groupe d'habitations · Réception des travaux
Les constructions dans les lotissements sont soumises au permis de construire, même lorsque le lotissement est situé hors des territoires où ce permis est normalement exigible ; le lotisseur qui construit lui-même peut obtenir le permis avant l'achèvement des équipements (article 44).
Lecture pratique : Pour l'acquéreur d'un lot, le cahier des charges du lotissement s'ajoute au règlement d'urbanisme : il fixe souvent reculs, hauteurs et aspect, et le permis le respectera.
Démarches liées : Permis de construire · Autorisation de lotir ou de créer un groupe d'habitations
Les dispositions du titre premier (autorisation, équipements, réceptions, vente) s'appliquent aux groupes d'habitations, définis à l'article 56 comme des immeubles d'habitation édifiés par le propriétaire ou les copropriétaires sur une ou plusieurs parcelles contiguës ou voisines.
Lecture pratique : Un promoteur qui construit plusieurs villas ou immeubles pour les vendre monte un dossier de groupe d'habitations : équipements du lotissement plus pièces du permis de construire (plans de tous les niveaux, notice de sécurité incendie, note d'efficacité énergétique selon l'arrêté 337-20 modifié).
Démarches liées : Autorisation de lotir ou de créer un groupe d'habitations · Permis de construire
Dans les communes urbaines, centres délimités, zones périphériques, groupements d'urbanisme, zones à vocation spécifique et territoires couverts par un document d'urbanisme, sont soumises à autorisation : la vente ou le partage divisant une propriété en lots non destinés à la construction, et la vente en indivision attribuant à un acquéreur une part inférieure à la superficie minimale des lots prévue par les documents d'urbanisme, à défaut 2 500 m².
Lecture pratique : Le morcellement vise les terrains agricoles ou non constructibles ; en zone constructible la demande est irrecevable (article 60) et il faut passer par un lotissement. L'autorisation est réputée accordée après deux mois de silence (article 59).
Démarches liées : Autorisation de morceler
La création d'un lotissement ou d'un groupe d'habitations sans autorisation préalable, ou un morcellement contraire à l'article 58, est punie d'une amende de 100 000 à 5 000 000 de dirhams ; les articles 66 à 68 ajoutent un à cinq ans d'emprisonnement en zone non constructible, sur le domaine public ou pour la vente de lots avant autorisation ou réception.
Lecture pratique : L'article 71-3 étend la responsabilité au maître d'ouvrage, à l'entrepreneur, à l'architecte, à l'ingénieur et au géomètre qui n'auraient pas dénoncé l'infraction sous quarante-huit heures : les professionnels ont intérêt à refuser toute mission sur une division non autorisée.
Démarches liées : Autorisation de lotir ou de créer un groupe d'habitations · Autorisation de morceler
| Type de projet | Ce qui s'applique |
|---|---|
| Villa, maison individuelle | Si vous achetez un lot pour construire votre villa, vérifiez que le lotissement a été autorisé et a fait l'objet d'une réception provisoire : sans procès-verbal ou attestation de la commune, le notaire ne peut pas passer l'acte (article 35) et le permis d'habiter ne sera pas délivré. Le cahier des charges du lotissement s'imposera à votre permis de construire (article 43). Si vous détachez un lot d'un grand terrain familial pour y construire, vous créez un lotissement au sens de l'article premier, même pour deux lots. Jalons du projet : Note de renseignements urbanistiques obtenue (Terrain, foncier et faisabilité) · Dossier d'autorisation constitué (Autorisation de construire (Rokhas)) · Dépôt sur Rokhas et récépissé (Autorisation de construire (Rokhas)) · Instruction et avis de la commission (Autorisation de construire (Rokhas)) · Permis de construire délivré (Autorisation de construire (Rokhas)) Guides : Lotissement au Maroc : acheter un lot, autorisation de lotir, réceptions et morcellement · Délai du permis de construire au Maroc : instruction, commission, silence et recours · Permis d'habiter et certificat de conformité au Maroc : comment les obtenir ? |
| Immeuble collectif | Un promoteur qui édifie plusieurs immeubles d'habitation sur une même assiette et les vend en lots relève du groupe d'habitations (articles 56 et 57) : autorisation préalable, équipements à sa charge, réceptions provisoire et définitive, et interdiction de vendre avant la réception provisoire, sous réserve de la loi 44-00 sur la vente en l'état futur d'achèvement. Les pièces du permis de construire s'ajoutent à celles du lotissement. Jalons du projet : Note de renseignements urbanistiques obtenue (Terrain, foncier et faisabilité) · Dossier d'autorisation constitué (Autorisation de construire (Rokhas)) · Dépôt sur Rokhas et récépissé (Autorisation de construire (Rokhas)) · Instruction et avis de la commission (Autorisation de construire (Rokhas)) · Permis de construire délivré (Autorisation de construire (Rokhas)) Guides : Lotissement au Maroc : acheter un lot, autorisation de lotir, réceptions et morcellement · Délai du permis de construire au Maroc : instruction, commission, silence et recours |
| Lotissement, groupe d'habitations | C'est le texte central de l'opération : dossier signé par l'architecte, le géomètre et les ingénieurs, terrain immatriculé, programme des équipements (voirie, eau, assainissement, électricité, espaces libres, réserves d'équipements collectifs), réalisation sous trois ans, réception provisoire dans les quarante-cinq jours de la déclaration d'achèvement, réception définitive un an plus tard. La commercialisation n'est possible qu'après réception provisoire, ou tranche par tranche avec garantie financière (articles 37 à 42). Les délais de chaque intervenant pour l'instruction sont fixés par l'arrêté 1839-23. Jalons du projet : Note de renseignements urbanistiques obtenue (Terrain, foncier et faisabilité) · Dossier d'autorisation constitué (Autorisation de construire (Rokhas)) · Dépôt sur Rokhas et récépissé (Autorisation de construire (Rokhas)) · Instruction et avis de la commission (Autorisation de construire (Rokhas)) · Permis de construire délivré (Autorisation de construire (Rokhas)) · Autorisation de lotir délivrée (Autorisation de construire (Rokhas)) · Travaux d'équipement réalisés (Autorisation de construire (Rokhas)) · Réception provisoire des équipements (Autorisation de construire (Rokhas)) · Titres des lots établis (Autorisation de construire (Rokhas)) · Réception définitive des équipements (Année de garantie et réception définitive) Guides : Lotissement au Maroc : acheter un lot, autorisation de lotir, réceptions et morcellement · VRD d'une maison au Maroc : assainissement, regards, clôture et portail, prix 2026 · Note de renseignements urbanistiques (NRU) : à quoi sert-elle et comment l'obtenir ? · Infractions d'urbanisme au Maroc : contrôle, sanctions et régularisation (loi 66-12) |
| Équipement, établissement recevant du public | Un équipement recevant du public (école, clinique, commerce) implanté dans un lotissement occupe souvent une parcelle réservée au titre de l'article 18 ; son changement de destination suppose une modification du lotissement autorisé. Pour un terrain détaché d'une grande propriété afin d'y réaliser un équipement, l'avis conforme de l'administration permet de dispenser de tout ou partie des travaux d'équipement (article 21). Jalons du projet : Note de renseignements urbanistiques obtenue (Terrain, foncier et faisabilité) · Dossier d'autorisation constitué (Autorisation de construire (Rokhas)) · Dépôt sur Rokhas et récépissé (Autorisation de construire (Rokhas)) · Instruction et avis de la commission (Autorisation de construire (Rokhas)) · Permis de construire délivré (Autorisation de construire (Rokhas)) Guides : Lotissement au Maroc : acheter un lot, autorisation de lotir, réceptions et morcellement · Délai du permis de construire au Maroc : instruction, commission, silence et recours |
| Rénovation, extension, surélévation | La loi 25-90 ne concerne pas les travaux sur un bâtiment existant. Elle intervient si l'opération s'accompagne d'une division du terrain (vente d'une partie du jardin, partage entre héritiers d'une parcelle non constructible) : il faut alors une autorisation de lotir ou de morceler selon la destination des lots, ou une attestation de la commune indiquant que l'opération n'y est pas soumise. Jalons du projet : Note de renseignements urbanistiques obtenue (Terrain, foncier et faisabilité) · Dossier d'autorisation constitué (Autorisation de construire (Rokhas)) · Dépôt sur Rokhas et récépissé (Autorisation de construire (Rokhas)) · Instruction et avis de la commission (Autorisation de construire (Rokhas)) · Permis de construire délivré (Autorisation de construire (Rokhas)) Guides : Lotissement au Maroc : acheter un lot, autorisation de lotir, réceptions et morcellement · Quels textes régissent l'urbanisme et la construction au Maroc ? |
| Démarche | Articles | Guides | Jalons |
|---|---|---|---|
| Autorisation de lotir ou de créer un groupe d'habitations | art. 1, art. 4, art. 5, art. 13, art. 17-1, art. 18, art. 23, art. 33, art. 43, art. 57, art. 65 | Lotissement au Maroc : acheter un lot, autorisation de lotir, réceptions et morcellement | Autorisation de lotir délivrée (Autorisation de construire (Rokhas)) Réception provisoire des équipements (Autorisation de construire (Rokhas)) Titres des lots établis (Autorisation de construire (Rokhas)) |
| Ouverture et tenue du chantier | art. 13, art. 17-1 | Installation de chantier au Maroc : ce qu'elle coûte et ce que la loi impose | Ouverture du chantier déclarée (Préparation et ouverture du chantier) Chantier installé et sécurisé (Préparation et ouverture du chantier) |
| Réception des travaux | art. 23, art. 33 | Planifier et construire sa maison au Maroc : les étapes, de l'idée aux clés | Réception provisoire prononcée (Réception provisoire et levée des réserves) Réception définitive prononcée (Année de garantie et réception définitive) |
| Permis de construire | art. 43, art. 57 | Délai du permis de construire au Maroc : instruction, commission, silence et recours Permis de construire au Maroc 2026 : pièces, étapes, délais Taxes et frais du permis de construire au Maroc : ce que coûtent les autorisations | Dossier d'autorisation constitué (Autorisation de construire (Rokhas)) Instruction et avis de la commission (Autorisation de construire (Rokhas)) Permis de construire délivré (Autorisation de construire (Rokhas)) |
| Autorisation de morceler | art. 58, art. 65 | Lotissement au Maroc : acheter un lot, autorisation de lotir, réceptions et morcellement | Autorisation de lotir délivrée (Autorisation de construire (Rokhas)) |
| Texte | Nature | Date | Vigueur | Objet |
|---|---|---|---|---|
| Dahir n° 1-92-7 du 17 juin 1992 | promulgation | en vigueur | promulgue la loi 25-90 ; BO n° 4159 du 15 juillet 1992, p. 307 | |
| Loi n° 12-90 Loi n° 12-90 relative à l'urbanisme | texte jumeau | en vigueur, modifiée | permis de construire dans les lotissements (article 43 de la loi 25-90), permis d'habiter et certificat de conformité visés par l'article 63 | |
| Décret n° 2-92-833 du 12 octobre 1993 | application | en vigueur (d'après les notes de la version consolidée) | composition détaillée du dossier de lotissement et de morcellement, avis requis, commission de réception provisoire | |
| Loi n° 66-12 Loi n° 66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d'urbanisme et de construction | modification | en vigueur | articles 3, 24, 29, 35 et 61 modifiés ; section II bis « organisation du chantier » (articles 17-1 et 17-2) ajoutée ; chapitre premier du titre V « sanctions » (articles 63 à 71-3) remplacé | |
| Décret n° 2-18-577 Décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019 (règlement général de construction) | application | en vigueur | forme et conditions de dépôt, d'instruction et de délivrance de l'autorisation de lotir, de créer un groupe d'habitations et de morceler | |
| Arrêté conjoint n° 337-20 Arrêté conjoint n° 337-20 du 21 janvier 2020 | application | en vigueur, modifié par l'arrêté 1032-21 | pièces principales et complémentaires des dossiers de lotissement, de groupe d'habitations et de morcellement | |
| Arrêté conjoint n° 1839-23 Arrêté conjoint n° 1839-23 du 10 juillet 2023 | application | en vigueur | délais de chaque intervenant pour l'autorisation de lotir, de créer un groupe d'habitations et de morceler (annexes 1 à 3) | |
| Loi n° 34-21 modifiant et complétant la loi 25-90 Communiqué d'adoption par la Chambre des conseillers (30/06/2026) | application / renvoi | obligatoire | Fichier = communiqué d'adoption, pas le texte de loi ; récupérer le texte au BO 7533 (non encore en ligne sur sgg.gov.ma au 23/10/2026). | |
| Décret n° 2-92-833 du 25 rebia II 1414 (12 octobre 1993) pris pour l'application de la loi 25-90 | Autres textes cités | contenu détaillé du dossier de lotissement (plan topographique au 1/500 ou 1/1000, plan de conception urbanistique, plans des infrastructures, cahier des charges), nombre d'exemplaires, composition de la commission de réception provisoire ; BO n° 4225 du 20 octobre 1993, p. 573 (cité en notes de la version consolidée) | ||
| Dahir du 20 moharrem 1373 (30 septembre 1953) relatif aux lotissements et morcellements | Autres textes cités | abrogé par l'article 78 de la loi 25-90 | ||
| Dahir n° 1-60-063 du 25 juin 1960 relatif au développement des agglomérations rurales | Autres textes cités | les lotissements des agglomérations rurales dotées d'un plan de développement échappent à la loi 25-90 (article 77) | ||
| Loi n° 44-00 relative à la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement | Autres textes cités | réserve applicable à l'infraction de vente de lots ou de logements avant autorisation ou réception provisoire (articles 63 et 68) | ||
| Loi n° 7-81 relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique | Autres textes cités | expropriation des terrains nécessaires à la restructuration des lotissements irréguliers (article 50) |
Non. L'article 33 interdit tout acte de vente, de location ou de partage avant la réception provisoire des travaux d'équipement par la commune, et l'article 35 oblige les notaires, adoul et conservateurs à refuser d'instrumenter sans copie du procès-verbal de réception ou d'une attestation du président de la commune. Depuis la loi 66-12, la vente ou la simple mise en vente anticipée est punie d'un à cinq ans d'emprisonnement et de 100 000 à 200 000 dirhams d'amende (article 68), et l'acte est nul (article 72). Seule exception : le lotissement autorisé par tranches, où chaque tranche réceptionnée libère les lots désignés.
Le lotissement (article 1) divise un terrain en lots destinés à la construction ; il exige une autorisation de lotir, des équipements à la charge du lotisseur et des réceptions. Le morcellement (article 58) vise, dans les zones couvertes par un document d'urbanisme, la division d'un terrain en lots non destinés à la construction ou la vente en indivision de parts inférieures au minimum parcellaire (à défaut 2 500 m²) ; l'autorisation est délivrée par le président de la commune après avis de l'administration et réputée accordée après deux mois de silence. En zone constructible, la demande de morcellement est irrecevable.
Trois ans. L'article 11 précise que l'autorisation, expresse ou tacite, est périmée si les travaux d'équipement prévus à l'article 18 n'ont pas été réalisés dans les trois ans suivant sa délivrance (ou l'expiration du délai de trois mois de l'article 8). Il faut ensuite redéposer un dossier, qui sera examiné au regard des documents d'urbanisme alors en vigueur.
Oui. L'article 13 impose un architecte exerçant à titre libéral et inscrit à l'Ordre pour la conception urbanistique et les documents de conception architecturale ; l'article 14 impose un géomètre pour le plan topographique et l'article 15 des ingénieurs spécialisés pour les études de voirie, d'assainissement, d'eau et d'électricité. Le lotisseur désigne l'un d'eux comme coordonnateur du chantier (article 17), chargé des déclarations d'ouverture et de fermeture et du cahier de chantier.
La loi 25-90 est en vigueur depuis sa publication au Bulletin officiel n° 4159 du 15 juillet 1992. Elle a été modifiée et complétée par la loi 66-12 du 25 août 2016 : articles 3, 24, 29, 35 et 61 retouchés, nouvelle section II bis sur l'organisation du chantier (articles 17-1 et 17-2) et refonte complète du chapitre des sanctions (articles 63 à 71-3) avec les contrôleurs de l'urbanisme, l'arrêt immédiat des travaux, la démolition administrative et des amendes relevées. La version consolidée au 18 avril 2019 hébergée sur cette page intègre ces modifications.
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